월세 미납 임차인의 1000만원 요구? 내용증명부터 명도소송, 강제집행까지 완벽 대응법

 

📜 월세 미납 임차인의 1000만원 요구? 내용증명부터 명도소송, 강제집행까지 완벽 대응법

"밀린 월세만 내주면 단전 문제 해결해 줄게요." "알겠습니다. 꼭 내겠습니다."

선량한 임대인은 임차인의 약속을 믿었습니다. 하지만 돌아온 것은 계속되는 월세 체납과 연락 두절, 그리고 계약 해지를 통보하자 "1,000만 원을 주면 나가겠다"는 황당한 요구뿐입니다. 더 이상 대화는 사치입니다. 이제는 법으로 말해야 할 때입니다.

이 글은 상습적으로 월세를 미납하며 임대인의 신뢰를 깬 임차인을 상대로, 어떻게 법적 절차에 따라 건물을 인도받고 밀린 월세까지 받아낼 수 있는지, 그 여정의 처음부터 끝까지 상세하게 담은 '임대인을 위한 법률 행동 지침서'입니다.

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⚖️ 제1단계: 소송 준비 - 나의 승리는 당연한 권리인가?

소송을 시작하기 전, 우리는 이 싸움에서 100% 이길 수 있다는 확신을 가져야 합니다. 결론부터 말씀드리면, 질문자님의 승소는 거의 확실합니다.

• 압도적인 법적 근거: 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따르면, 임차인의 차임 연체액이 '3기의 차임액'에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

  • '3기의 차임액'이란, 연속으로 3개월을 의미하는 것이 아니라, 연체된 월세의 총합이 3개월치 월세 금액에 도달하기만 하면 되는 것입니다.

  • 질문자님의 경우, 23년 초에 22년 미납분을 받은 이후로 계속 월세가 체납되었으므로, 이미 계약 해지 요건은 차고 넘치게 충족된 상태입니다.

• 상속으로 인한 임대인 지위 승계: 아버님이 돌아가시고 어머님께서 건물을 상속받으셨더라도, 임대인의 법적 지위는 그대로 승계됩니다. 따라서 아버님과의 계약 기간 중에 발생했던 월세 연체 사실도 모두 현재의 계약 해지 사유로 주장할 수 있습니다. 임차인 입장에서는 소유자가 바뀌었다고 해서 과거의 의무가 사라지는 것이 절대 아닙니다.

임차인의 '1,000만 원 요구'는 자신의 명백한 계약 위반 사실은 외면한 채, 보증금 반환이나 권리금 등을 주장하려는 터무니없는 억지에 불과합니다. 법적으로 아무런 근거가 없으므로 전혀 신경 쓰실 필요 없습니다.

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✍️ 제2단계: 실전! 명도소송 및 강제집행 A to Z

이제부터 감정은 잠시 접어두고, 아래의 절차에 따라 기계처럼 차분하고 정확하게 진행하시면 됩니다.

STEP 1. 최후통첩: 내용증명 발송

명도소송 전, 반드시 거쳐야 할 절차는 아니지만 사실상 필수적인 단계입니다.

• 목적:

  1. 심리적 압박: 법적 조치가 임박했음을 알려 임차인 스스로 퇴거하도록 유도합니다.

  2. 증거 확보: '언제, 어떤 사유로 계약 해지를 통보했는지'를 명확히 하는 공식적인 증거가 됩니다.

• 필수 기재 내용:

  • 수신인(임차인)과 발신인(임대인)의 정확한 인적사항 및 주소

  • 상가 건물의 주소

  • 계약 해지의 원인 (예: OOOO년 O월부터 OOOO년 O월까지 총 O회, 합계 OOO원의 차임 연체 사실)

  • "위와 같은 사유로 본 임대차 계약은 OOOO년 O월 O일부로 해지되었음을 통보합니다." 라는 명확한 해지 의사 표시

  • 퇴거 및 원상복구 요청 기한 (예: 본 내용증명 수령 후 2주 이내)

  • 기한 내 불이행 시 명도소송 및 강제집행 등 법적 조치를 취할 것이며, 그로 인해 발생하는 모든 소송 비용과 강제집행 비용 또한 임차인이 부담하게 될 것이라는 강력한 경고

• 발송 방법: 총 3부를 작성하여 우체국에 방문, '내용증명' 우편으로 발송하면 됩니다. (1부: 우체국 보관, 1부: 임차인 발송, 1부: 본인 보관)

❗️ STEP 2. 소송의 핵심 안전장치: 점유이전금지 가처분 신청

명도소송을 결심했다면, 소장 접수와 동시에 또는 그 직전에 반드시 이 절차를 진행해야 합니다. 아무리 강조해도 지나치지 않은 핵심 절차입니다.

• 목적: 명도소송은 시간이 걸리는 절차입니다. 이 기간 동안 악의적인 임차인이 제3자에게 가게의 점유를 넘겨버리면(불법 전대 등), 임대인은 승소 판결을 받더라도 그 제3자를 내보낼 수 없어 다시 소송을 해야 하는 최악의 상황이 발생합니다. '점유이전금지 가처분'은 이를 막기 위해 현재의 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기지 못하도록 법원의 힘으로 묶어두는 조치입니다.

• 신청: 명도소송을 진행할 법원에 신청하며, 보통 법무사를 통해 진행하는 것이 일반적입니다.

STEP 3. 소송의 시작: 명도소송 소장 접수

내용증명에도 임차인이 퇴거하지 않는다면, 이제 본격적인 소송을 시작합니다.

• 관할 법원: 임차인이 점유한 상가 건물 소재지의 관할 법원에 소장을 제출합니다.

• 소장 기재 내용:

  • 원고(임대인)와 피고(임차인)의 인적사항

  • 청구취지: "피고는 원고에게 OOO 건물을 인도하고, 소송비용은 피고가 부담한다." 와 같이 원하는 판결 내용을 명확히 기재합니다. 연체된 월세와 향후 발생할 월세 상당의 부당이득금 반환 청구도 함께 할 수 있습니다.

  • 청구원인: 임대차 계약 체결 과정, 임차인의 월세 연체 사실, 내용증명을 통한 계약 해지 통보 등 소송에 이르게 된 과정을 6하 원칙에 따라 상세히 서술합니다.

• 필수 증거 자료: 임대차 계약서, 건물 등기부등본, 월세 입금 내역(연체를 증명), 내용증명 발송본, 약속을 어긴 문자 메시지 등 모든 자료를 첨부합니다.

STEP 4. 승소 판결 그리고 그 이후: 강제집행 신청

소송에서 승소 판결을 받았다고 해서 모든 것이 끝나는 것은 아닙니다. 판결문을 받고도 임차인이 버틴다면, 법원의 힘을 빌려 강제로 내보내는 절차를 진행해야 합니다.

• 신청: 승소 판결문을 가지고 법원의 집행관 사무실에 '부동산 인도 강제집행'을 신청합니다.

• 진행 과정:

1. 1차 계고: 집행관이 직접 상가에 방문하여, 정해진 날짜까지 자진해서 퇴거하지 않으면 강제집행을 실시하겠다는 '계고장(경고장)'을 붙입니다.

2. 강제집행 실행: 계고 기간이 지나도 퇴거하지 않으면, 집행관이 증인, 노무 인력, 열쇠공 등과 함께 다시 방문하여 임차인의 모든 짐을 강제로 들어내고 건물의 점유를 임대인에게 넘겨줍니다.

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💡 추가적으로 반드시 알아야 할 핵심 포인트

• 보증금 처리: 임대인은 임차인의 보증금에서 연체된 월세 및 관리비, 원상복구 비용, 명도소송 비용, 강제집행 비용 등 모든 손해액을 공제(상계)할 수 있습니다. 만약 보증금을 초과하는 손해가 발생했다면, 별도의 소송을 통해 청구할 수 있습니다.

• 셀프 소송 vs. 변호사 선임:

  • 셀프 소송: 질문자님의 사안처럼 사실관계가 명확하고 승소가 확실한 경우, 시간과 노력을 들일 의향이 있다면 충분히 '나 홀로 소송'이 가능합니다. 법원 사이트나 대한법률구조공단 등을 통해 정보를 얻을 수 있습니다.

  • 변호사/법무사 선임: 생업으로 바쁘시거나, 법적 절차 진행에 대한 스트레스를 피하고 싶다면 전문가에게 맡기는 것이 현명합니다. 특히 '점유이전금지 가처분'부터 강제집행까지 전 과정을 원스톱으로 위임하여 신경 쓰지 않고 결과를 받아볼 수 있습니다.

• 절대 금지 행동: 아무리 화가 나더라도, 임차인의 가게에 무단으로 들어가거나, 자물쇠를 바꾸거나, 전기를 끊는 등의 사적 구제 행위는 절대 해서는 안 됩니다. 이는 주거침입, 업무방해 등 오히려 임대인이 형사 처벌을 받을 수 있는 불법 행위입니다. 모든 것은 합법적인 절차를 통해 진행해야 합니다.

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❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1: 명도소송은 보통 얼마나 걸리나요? 

A1: 임차인이 어떻게 대응하느냐에 따라 다르지만, 통상적으로 소장 접수부터 1심 판결까지 최소 4개월에서 6개월 이상 소요될 수 있습니다. 임차인이 송달을 피하거나 답변서 제출을 미루는 등 비협조적으로 나올 경우 기간은 더 길어질 수 있습니다.

Q2: 임차인에게 소송 서류가 전달되지 않으면 어떻게 하나요? 

A2: 임차인이 고의로 서류 수령을 피하는 경우, 주소 보정, 야간 송달, 최종적으로는 법원 게시판에 일정 기간 공고함으로써 송달된 것으로 간주하는 '공시송달' 제도를 통해 소송을 진행할 수 있습니다.

Q3: 강제집행 시 임차인 짐(물건)은 어떻게 처리되나요? 

A3: 집행관이 임차인의 물건들을 모두 밖으로 꺼내어, 임대인이 지정한 창고 등에 보관하게 됩니다. 이 창고 보관 비용 또한 임차인에게 청구할 수 있습니다. 일정 기간이 지나도 임차인이 물건을 찾아가지 않으면, 법적 절차에 따라 매각하여 보관 비용 등에 충당할 수 있습니다.

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맺음말

지금까지의 과정은 임대인에게 정신적으로, 시간적으로 매우 힘든 싸움이 될 수 있습니다. 하지만 기억하십시오. 법은 정당한 권리를 가진 자의 편이며, 성실하게 의무를 이행한 임대인을 보호하기 위해 존재합니다. 감정적인 대응 대신, 오늘 제가 알려드린 법적 절차를 하나씩 차분히 밟아 나아가신다면, 반드시 잃어버렸던 평온과 재산권을 되찾으실 수 있을 것입니다. 망설이지 마시고, 단호하게 행동에 옮기시길 바랍니다.