사무실 천장 붕괴, 건물주가 보증금 못 준다고 버틴다면? (ft. 계약해지 통보, 임차권등기명령, 손해배상 A to Z)

9월 23, 2025

💬 "누수로 천장이 무너져 더 이상 영업이 불가능해 계약 해지를 통보했습니다. 그런데 건물주는 보증금을 당장 줄 수 없다며 확답을 피합니다. 저는 약속한 날짜에 사무실을 빼도 괜찮을까요?"

임대차 계약은 임대인과 임차인 양쪽 모두에게 의무를 부여합니다. 임차인이 월세를 낼 의무가 있듯, 임대인은 계약 기간 동안 임차인이 해당 공간을 '계약 목적에 맞게 사용·수익할 수 있도록 유지해 줄 의무(수선의무)'를 가집니다. 이것이 우리 민법 제623조가 규정한 임대인의 가장 기본적인 책임입니다.

당신의 경우, 단순한 누수를 넘어 '천장 붕괴'에 이른 것은 임대인이 이 '수선의무'를 중대하게 위반한 명백한 증거입니다.

⚖️ 1. 당신의 정당한 권리: '임대인의 수선의무'와 '임차인의 계약해지권'

이 싸움을 시작하기에 앞서, 당신이 가진 법적 권리가 무엇인지 명확히 알아야 합니다.

임대인의 수선의무: 임대인은 사소한 수선을 넘어, 임차인이 계약한 목적대로 공간을 사용하는 데 필요한 상태를 유지해 줄 근본적인 의무가 있습니다. 판례에 따르면, 수선이 불가능하거나 가능하더라도 막대한 비용이 드는 경우는 물론, 수선을 해주지 않아 임차인이 목적대로 공간을 사용할 수 없는 경우 역시 임대인의 의무 불이행으로 봅니다.
임차인의 즉시 계약해지권: 만약 임대인의 수선의무 불이행으로 인해, 임차인이 더 이상 계약의 목적(당신의 경우 '공간대여업')을 달성할 수 없는 지경에 이르렀다면, 임차인은 계약 기간과 상관없이 즉시 계약을 해지할 수 있는 권리를 가집니다.

핵심 판단: 당신의 사무실은 단순한 업무 공간을 넘어, 고객을 받아 수익을 창출해야 하는 '공간대여업'의 현장입니다. 누수로 인해 천장이 무너진 공간에 고객을 받을 수는 없으므로, 이는 '계약의 목적 달성이 불가능한' 명백한 경우에 해당합니다. 따라서 당신의 계약 해지 통보는 100% 정당한 법적 권리 행사입니다.

🤔 2. 핵심 질문: "건물주 확답 없이 10월 2일에 나가도 되나요?"

가장 궁금해하신 질문에 대한 답변입니다.

법적인 답변: 네, 가능합니다.

당신이 9월 23일에 계약 해지를 통보한 순간, 그 의사표시가 건물주에게 도달했을 때 이미 계약 해지의 효력은 발생했습니다. 건물주의 '확답'이나 '동의'는 계약 해지의 성립 요건이 아닙니다. 건물주의 보증금 환급 능력은 건물주의 사정일 뿐, 당신의 정당한 계약 해지 권리를 막을 수 없습니다.

🚨 현실적인 경고: 하지만, '절대' 그냥 나가시면 안 됩니다!

만약 당신이 보증금을 돌려받지 않은 상태에서 짐을 빼고 사업자 주소지를 이전하는 등 완전히 퇴거해 버리면, 법적으로 매우 중요한 두 가지 권리, '대항력'과 '우선변제권'을 잃어버리게 됩니다.
이는 만약 그 건물에 다른 채권자가 나타나거나 경매에 넘어가는 최악의 상황이 발생했을 때, 당신의 보증금을 다른 사람들보다 먼저 돌려받을 수 있는 순위를 상실하게 된다는 의미입니다. 보증금을 확보하기 전까지, 섣불리 짐을 빼는 것은 스스로를 무장해제하는 것과 같습니다.

결론: 법적으로 계약은 10월 2일에 종료되는 것이 맞지만, 내 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 '그냥 퇴거'가 아닌, 아래에 설명할 법적 안전장치를 마련한 후 퇴거해야 합니다.

🛠️ 3. 행동 계획: '안전하게' 계약을 해지하고 보증금을 지키는 법

이제부터 당신이 취해야 할 구체적인 행동 계획입니다. 순서대로 차근차근 진행하십시오.

1단계: 내용증명 발송으로 최후통첩하기

이미 문자와 전화로 의사를 전달했지만, 법적 분쟁을 앞두고는 '우체국이 증명하는' 공식적인 서면으로 당신의 입장을 명확히 하고 증거를 남겨야 합니다.

내용증명 필수 내용:
- 발신인/수신인 정보: 당신과 건물주의 이름, 주소, 연락처
- 임대차 계약 정보: 계약 기간, 보증금액, 목적물 주소
- 그동안의 경과 요약: 7월 16일부터 9월 23일까지 누수 통보 및 수선 요청, 천장 붕괴, 계약 해지 통보까지의 과정을 날짜별로 상세히 기재합니다. (그동안 보낸 문자 메시지, 사진 등을 '증 제1호증, 제2호증...' 등으로 표시하여 첨부하면 더욱 좋습니다.)
- 계약 해지의 법적 근거 명시: "임대인의 수선의무 불이행으로 임차 목적물의 사용·수익이 불가능하게 되었으므로, 2025년 9월 23일부로 본 임대차 계약이 적법하게 해지되었음을 통보합니다."
- 보증금 반환 요구: "따라서 귀하는 계약 종료일인 2025년 10월 2일까지 보증금 OOO원을 반환해 주시기 바랍니다."
- 법적 조치 예고: "만약 위 기한까지 보증금이 반환되지 않을 경우, 임차권등기명령 신청 및 보증금반환 청구 소송을 제기할 것이며, 귀하의 귀책사유로 인해 발생한 영업 손실에 대한 손해배상 또한 함께 청구할 것임을 엄중히 고지합니다."

2단계: '임차권등기명령' 신청하기 (가장 중요!)

이것이 바로 당신이 보증금을 지키면서 안전하게 퇴거할 수 있게 해주는 핵심 열쇠입니다.

임차권등기명령이란?: 계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이, 법원의 명령을 받아 해당 건물의 등기부등본에 "이 건물은 나에게 보증금을 빚진 상태"라고 공식적으로 '낙인'을 찍는 제도입니다.
신청 시기: 계약 종료일(10월 2일) 이후에 신청할 수 있습니다.
강력한 효과:
1. 대항력 및 우선변제권 유지: 등기가 완료되면, 당신이 다른 곳으로 이사를 가거나 사업자등록을 이전하더라도, 기존에 확보했던 권리가 그대로 유지됩니다.
2. 건물주 압박: 등기부등본에 임차권등기가 기재되면, 건물주는 새로운 임차인을 구하기가 거의 불가능해지며, 건물 매매나 담보 대출에도 심각한 제약이 생깁니다. 이는 보증금을 빨리 돌려줄 수밖에 없는 매우 강력한 압박 수단이 됩니다.

3.단계: 보증금반환 및 손해배상 청구 소송

내용증명과 임차권등기명령에도 건물주가 보증금을 돌려주지 않는다면, 최후의 수단으로 민사소송을 제기해야 합니다.

청구 내용:

보증금 전액
보증금 반환 지연에 따른 지연이자 (연 12%)
천장 붕괴 등으로 인한 영업 손실 손해배상

💸 4. 나의 피해 입증하기: '영업 손실' 손해배상 청구 방법

당신은 공간대여업을 운영했으므로, 누수로 인한 직접적인 '영업 손실'을 입증하여 청구할 수 있습니다. 이를 위해서는 객관적인 증거 자료가 필요합니다.

영업 손실 입증 자료 리스트:
- 예약 취소 내역: 누수나 천장 붕괴를 이유로 고객의 예약이 취소되었거나, 당신이 예약을 받지 못한 내역 (예약 플랫폼 기록, 고객과의 문자 등)
- 과거 매출 자료: 누수가 심각해지기 이전, 정상적으로 운영되던 시기의 월별/주별 평균 매출 자료. 이를 통해 누수로 인해 얼마만큼의 매출 손실이 발생했는지 추정할 수 있습니다.
- 현장 사진 및 동영상: 고객을 받을 수 없을 정도로 심각한 사무실 상태를 보여주는 모든 시각 자료.
- 광고비 지출 내역: 정상 영업을 가정하고 지출했으나, 누수로 인해 효과를 보지 못한 광고비용 등도 손해액에 포함시킬 수 있습니다.

❓ 답답한 임차인을 위한 최종 Q&A

Q1. 계약 해지 통보 후, 보증금을 돌려받을 때까지 월세를 내야 하나요?

A1. 아닙니다. 임대인의 귀책사유로 계약이 적법하게 해지된 이상, 당신의 월세 지급 의무도 소멸합니다. 즉, 계약 해지 효력이 발생한 9월 23일(또는 당신이 주장한 10월 2일) 이후의 월세는 낼 필요가 없습니다. 다만, 보증금을 받기 위해 계속 사무실을 점유하고 있다면, 월세 상당의 '부당이득' 반환 의무가 발생할 수 있으나, 이 역시 보증금에서 상계(차감) 처리하면 됩니다.

Q2. 건물주가 '장마철이라 공사가 어렵다'고 한 것은 정당한 사유가 될 수 없나요?

A2. 단기간의 지연에 대해서는 참작될 수 있습니다. 하지만 7월부터 문제를 제기했음에도 10월 말까지 아무런 적극적인 조치 없이 방치하여 결국 천장 붕괴라는 심각한 상황에 이르게 한 것은, 임대인의 수선의무를 명백히 해태한 것으로 정당한 사유로 인정받기 매우 어렵습니다.

Q3. 제가 직접 수리하고 비용을 청구할 수도 있나요?

A3. 네, 법적으로 '필요비 상환 청구권'이 있습니다. 하지만 천장 붕괴와 같은 대규모 수리는 비용도 많이 들고 책임 소재도 복잡해질 수 있습니다. 당신의 경우처럼 계약의 목적 달성이 불가능할 정도로 하자가 중대할 때는, 수리를 고민하기보다 즉시 계약을 해지하고 보증금과 손해배상을 받아 나오는 것이 훨씬 현명한 방법입니다.

Q4. 이 모든 절차, 변호사 없이 혼자 할 수 있을까요?

A4. 내용증명 작성은 혼자서도 충분히 가능합니다. 임차권등기명령 신청은 다소 복잡하여 법무사의 도움을 받는 경우가 많습니다. 보증금반환 및 손해배상 청구 소송은 법리적 쟁점이 많으므로 변호사를 선임하여 진행하는 것이 안전하고 확실합니다. 대한법률구조공단(국번없이 132)에서 무료 상담을 받아보시는 것도 좋습니다.

결론: 당신의 권리 위에 잠들지 마십시오

지금 당신은 일방적인 피해자이며, 법은 당신의 편입니다. 건물주의 무책임한 태도에 더 이상 끌려다니지 마십시오.

내용증명으로 당신의 단호한 의지를 보여주고, 임차권등기명령으로 당신의 보증금을 안전하게 확보한 뒤, 소송을 통해 모든 금전적 손해를 당당히 되찾아오십시오. 이 명확한 법적 절차들이 당신을 이 지긋지긋한 문제에서 벗어나게 해 줄 것입니다.

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