아버지 가게 상속 후, 건물주가 '나가라' 통보…'3기 연체' 트집으로 권리금까지 못 받게 될까? (ft. 법적 대응 A to Z)

9월 23, 2025

⚖️ "아버지가 돌아가신 후 가게를 물려받으려는데, 임대인이 과거 임대료 연체를 문제 삼아 계약 해지를 통보하고 권리금도 못 주겠다고 합니다. 11년간 운영한 가게, 이대로 쫓겨나야만 하나요?"

상가 임대차 관계에서 임차인의 갑작스러운 사망은 남은 유가족에게 큰 혼란을 가져옵니다. 이때 임대인이 법을 잘 모르는 상속인을 상대로 부당한 요구를 하며 압박하는 경우가 종종 발생합니다. 당신의 사례 역시, 임대인이 '3기 차임 연체'라는 칼을 꺼내 들어 당신의 정당한 권리인 '권리금 회수 기회'를 무력화하려는 전형적인 분쟁 상황으로 보입니다.

결론부터 말씀드리자면, 임대인의 주장은 법원에서 받아들여지지 않을 가능성이 매우 높으며, 당신은 권리금 회수 방해에 대한 손해배상 소송을 충분히 제기할 수 있습니다. 지금부터 그 법률적 근거와 구체적인 대응 전략을 하나씩 짚어보겠습니다.

📜 1. 당신의 법적 지위: 상속인은 곧 임차인입니다

가장 먼저 명심해야 할 대원칙입니다. '상가건물 임대차보호법(이하 상임법)'과 민법에 따라, 임차인인 아버님의 사망 시 임대차 계약에 관한 모든 권리와 의무는 상속인인 당신과 누나에게 포괄적으로 승계됩니다.

권리의 승계: 보증금 반환 청구권, 10년간의 계약갱신요구권, 그리고 가장 중요한 '권리금 회수기회 보호'를 받을 권리까지 모두 상속됩니다.
의무의 승계: 임대료를 지급할 의무, 건물을 원상회복할 의무 등도 함께 상속됩니다.

핵심 포인트: 임대인이 9월 15일에 보낸 계약 해지 통보는, 돌아가신 아버님이 아닌 새로운 임차인인 '당신'에게 한 것입니다. 따라서 당신은 상속인의 지위에서 임대인의 주장에 당당하게 맞서 싸울 권리가 있습니다.

🤔 2. 임대인의 무기 분석: '3기 차임 연체'의 진실

임대인이 계약 해지와 권리금 회수 방해의 근거로 삼고 있는 '3기 차임 연체' 주장이 과연 타당한지, 법의 잣대로 냉정하게 분석해 보겠습니다.

상임법 제10조의8에 따르면, 임차인이 3기 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해해도 손해배상 책임을 지지 않습니다. 이는 임대인이 가진 가장 강력한 방어 수단입니다.

하지만, '3기 차임 연체'의 의미를 정확히 알아야 합니다.

'3기 차임 연체'란?: 연체한 '횟수'가 3번이라는 의미가 아닙니다. 연체한 임대료의 '총합계 금액'이 3개월 치 임대료에 달했을 때를 의미합니다. (예: 월 임대료가 100만원이라면, 연체된 금액의 총합이 300만원에 도달한 사실이 있어야 '3기 차임 연체'가 됩니다.)

당신의 사례에 법리 적용하기

제공해주신 납부 내역을 바탕으로 분석해 보겠습니다. (월 임대료를 'A'라고 가정)

2024년 10월, 11월분 연체 발생: 이 시점의 총 연체액은 2A입니다. (3A에 도달하지 않음)
2025년 2월분 연체 발생 (3월 6일 납부): 2월 말일까지 냈어야 할 임대료를 며칠 늦게 낸 것은 '연체'는 맞지만, 이미 3월 17일 이전에 납부하여 해소되었습니다.
2025년 3월 17일: 임대인이 미수금을 통보했고, '같은 날' 두 달 치 임대료를 추가 납부하셨습니다.

법률적 판단: 위 사실관계를 종합하면, 아버님께서 연체한 임대료의 총액이 3개월 치(3A)에 도달했다고 볼 명확한 근거가 부족합니다. 최대 연체액은 2개월 치였고, 그마저도 임대인의 통보 즉시 해소되었습니다. 며칠씩 늦게 낸 것은 계약상 성실한 의무 이행은 아니지만, 임대인이 권리금 보호 조항을 깨뜨릴 만큼의 중대한 계약 위반인 '3기 차임 연체'에 해당한다고 보기는 매우 어렵습니다. 따라서 임대인의 주장은 법원에서 받아들여지지 않을 가능성이 매우 높습니다.

🛡️ 3. 당신의 방패와 검: '권리금 회수기회' 보호 및 손해배상 청구

임대인의 주장이 법리적으로 타당하지 않다는 확신을 가졌다면, 이제 당신의 권리를 지키기 위한 적극적인 행동에 나서야 합니다.

권리금 회수 방해 소송, 충분히 가능합니다.

네, 질문 주신 대로 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절한다면, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구 소송이 충분히 가능합니다.

구체적인 행동 계획 (Action Plan)

내용증명 발송: 지금 즉시, 변호사를 통해 임대인(또는 대리인)에게 내용증명을 보내십시오.
- 포함될 내용:
  - 임차인의 사망으로 상속인들이 임차인의 지위를 적법하게 승계했음.
  - 임대인이 주장하는 '3기 차임 연체'는 법리적으로 성립하지 않으므로, 이를 이유로 한 계약 해지 통보는 부당함.
  - 따라서 상속인들은 상임법에 따라 권리금 회수 절차를 진행할 것임을 통보함.
  - 만약 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하는 등 권리금 회수를 방해할 경우, 민사상 손해배상 청구 등 모든 법적 조치를 취할 것임을 고지.
신규 임차인 물색: 적극적으로 PC방을 인수할 새로운 임차인을 찾습니다.
신규 임차인 주선: 새로운 임차인을 구해, 그 사람의 정보와 권리금 계약 내용을 임대인에게 제시하며 새로운 임대차 계약을 체결해 줄 것을 공식적으로 요청합니다. 이 과정 역시 내용증명 등 서면으로 증거를 남기는 것이 안전합니다.
손해배상 소송 제기: 만약 임대인이 끝까지 부당하게 계약 체결을 거절한다면, 그 시점을 기준으로 '권리금 감정평가'를 통해 산정된 금액 또는 신규 임차인에게 받기로 한 권리금액을 손해배상으로 청구하는 소송을 제기할 수 있습니다.

소송 중에도 영업을 계속할 수 있나요?

네, 계속할 수 있습니다. 이것이 당신의 가장 큰 무기입니다.

임대인의 계약 해지 통보가 법적으로 효력이 없으므로, 당신은 여전히 적법한 임차인입니다. 따라서 소송이 진행되는 기간 동안에도 임대료를 정상적으로 납부하면서 계속 영업을 할 수 있습니다. 오히려 영업을 계속하면서 버티는 것이, 임대인에게는 하루빨리 새로운 임차인을 받고 상황을 마무리하고 싶게 만드는 강력한 압박 수단이 될 수 있습니다.

❓ 상가 임대차 상속 및 권리금 분쟁 관련 Q&A

Q1. 임대인이 저와의 대화 자체를 거부하고, 제가 주선한 신규 임차인을 만나주지도 않으면 어떻게 하나요?

A1. 그 행위 자체가 '권리금 회수 방해'의 명백한 증거가 됩니다. "신규 임차인의 정보와 만나주실 것을 요청합니다"라는 내용의 내용증명을 보냈음에도 불구하고 아무런 응답이 없다면, 법원은 임대인이 정당한 사유 없이 계약을 거절한 것으로 판단합니다.

Q2. 권리금의 액수는 어떻게 증명하나요?

A2. '권리금 감정평가'를 받는 것이 가장 객관적입니다. 법원에서 지정한 감정평가사가 해당 PC방의 위치, 시설, 영업 이익, 단골손님 등을 종합적으로 평가하여 적정 권리금액을 산정합니다. 또한, 실제로 신규 임차인과 체결한 권리금 계약서 역시 중요한 증거가 됩니다.

Q3. 제가 사업자등록증 명의변경을 아직 못했는데, 권리금을 주장할 수 있나요?

A3. 네, 주장할 수 있습니다. 사업자등록은 세무서에 대한 신고 절차일 뿐, 임차인의 지위는 '상속'이라는 법률 규정에 의해 이미 당신에게 승계되었습니다. 당신은 아버님의 법적 지위를 그대로 이어받은 임차인이므로, 권리금 회수 기회를 보호받을 권리 또한 당연히 가집니다.

Q4. 변호사 선임, 꼭 해야 할까요?

A4. 네, 이번 사안은 반드시 변호사를 선임해야 합니다. 상대방은 이미 대리인을 통해 법적 용어('3기 차임 연체')를 사용하며 당신을 압박하고 있습니다. '3기 차임 연체'의 법리적 해석, 권리금 회수 방해 입증, 손해배상액 산정 등 복잡한 법률 쟁점이 얽혀있으므로, 초기 대응부터 상가 임대차 전문 변호사의 조력을 받아 체계적으로 대응하는 것이 필수적입니다.

결론: 슬픔을 넘어, 아버지의 유산을 지켜낼 시간

아버님을 잃은 슬픔을 감내하며, 11년의 세월이 담긴 사업체까지 잃을 수 있다는 불안감은 당신을 더욱 힘들게 할 것입니다. 하지만 법은 당신 편입니다. 임대인의 부당한 주장에 감정적으로 맞서기보다, 법률 전문가의 도움을 받아 법의 논리로 차분하고 강력하게 대응해 나가야 합니다.

당신은 이 가게를 계속 운영할 수도 있고, 정당한 권리금을 받고 나올 수도 있습니다. 그 선택권은 부당한 주장을 하는 임대인이 아니라, 법이 보호하는 권리를 가진 당신에게 있습니다. 부디 용기를 내어, 아버님께서 평생을 바쳐 일군 소중한 유산을 지켜내시길 바랍니다.

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