전세 만기 앞두고 집주인의 매매 통보, 갱신청구권 있으면 나갈 필요 없다?

7월 04, 2025

🏠 전세계약 만기를 앞두고 갑작스럽게 집주인으로부터 매매 통보를 받았다면 어떻게 해야 할까요? "집을 팔 테니 만기까지 나가달라"는 말에 당황한 임차인들은 흔히 "갱신청구권"을 사용할 수 있을지, 새 집주인이 실거주를 명목으로 나가라고 하면 어떻게 될지 혼란스럽습니다.

이번 글에서는 임차인이 처할 수 있는 다양한 상황에 대한 법적 대응 방안과 주택임대차보호법을 기반으로 갱신청구권에 대해 정확히 알아보며, 임차인의 권리를 지키기 위한 구체적인 가이드를 제공합니다. 상훈의 사례를 통해 당신도 집주인의 매매 통보에 당황하지 않고 합리적으로 대응할 수 있는 방법을 배워보세요!

1. 전세 갱신청구권, 어떤 상황에서 사용할 수 있을까?

가. 갱신청구권이란? 📜

2020년 도입된 전세 갱신청구권은 임차인의 주거 안정을 보장하기 위해 마련된 제도입니다. 기존 전세계약 만료 시 임차인이 갱신청구권을 행사하면 최대 2년 동안 동일한 조건(또는 갱신된 계약 조건)으로 전세를 연장할 수 있습니다.

① 행사 요건

갱신청구권을 행사하려면 전세계약 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에, 집주인에게 서면이나 구두로 갱신 의사를 전달하면 됩니다.

계약 만기가 2개월 남은 상훈의 경우, 현재 갱신청구권을 행사하기에 적절한 시점입니다.
그러나 집주인이 매매를 이유로 계약 갱신을 거부한다면, 임차인은 이를 어떻게 받아들여야 할까요?

나. 갱신청구권 행사, 매매에도 유효할까? 🔄

집주인이 집을 매매한다고 해서 갱신청구권이 무효화되지는 않습니다.
집주인이 매매를 이유로 임차인의 갱신청구를 거부하는 것은 법적 근거가 부족하며, 갱신청구권은 원칙적으로 매수인에게 승계됩니다.

① 갱신청구권의 승계 원리

집이 매매되더라도, 기존 임차인의 갱신청구권은 새로운 집주인에게 그대로 넘어갑니다.
매수인이 임차인을 내보내려면 아래와 같은 예외적 조건을 충족해야 합니다.

② 집주인 또는 새 매수인의 실거주 사유

집주인이 집을 팔고 매수인이 실거주를 이유로 들어올 경우, 임차인의 갱신청구권이 제한될 수 있습니다.
하지만 매수인이 실제 거주할 계획을 입증하지 못하거나 단순 매매만 이루어진다면, 임차인은 갱신된 계약 조건에 따라 계속 거주할 수 있습니다.

2. 집주인과 매수인의 실거주, 임차인은 어떻게 대응해야 할까?

가. 실거주 사유의 법적 요건 🏡

주택임대차보호법에 따르면, 갱신청구권을 제한하기 위해 집주인(또는 매수인)이 반드시 증명해야 할 사항은 다음과 같습니다.

명확한 실거주 의사: 매수인이 집에 실제로 거주할 계획이 있다는 점을 명시해야 합니다.
입주 시점: 매수인이 주택 매매 계약 이후, 곧바로 입주하여 거주할 예정임을 증명해야 합니다.

📌 중요 포인트:

실거주 사유가 거짓으로 밝혀질 경우, 임차인은 법적으로 집주인을 상대로 손해배상 청구가 가능합니다.
예를 들어, 매수인이 실거주를 이유로 임차인을 내보낸 후 집을 임대하거나 공석으로 둔다면, 이는 명백한 위법 행위입니다.

나. 실거주 주장 시 임차인의 방어 방법 🛡️

갱신의사 통보
- 갱신청구권을 행사하기 위해 집주인에게 내용증명을 통해 갱신 의사를 명시적으로 알립니다.
- 이는 향후 법적 분쟁에서 중요한 증거로 활용될 수 있습니다.
실거주 증명 요청
- 집주인이 실거주를 이유로 갱신청구를 거부할 경우, 매수인의 실거주 계획에 대해 구체적인 증빙자료(예: 전입신고 서류, 실거주 계약서 등)를 요구합니다.
법률 전문가 상담
- 집주인과의 대화로 문제가 해결되지 않을 경우, 내용을 정리해 법률 전문가와 상담하여 대응 전략을 마련합니다.

3. 매매와 갱신청구권 사이, 명확히 알아둘 점

가. 갱신청구권 행사 후, 집주인이 매매했을 경우는?

임차인이 갱신청구권을 행사한 이후 집주인이 집을 매매한다면, 해당 갱신권은 매수인에게 승계됩니다.

계약 갱신 후 새로운 집주인은 법적으로 갱신된 계약을 준수해야 하며, 임차인을 계약 종료까지 나가게 할 수 없습니다.

나. 갱신청구권 행사하지 않은 경우, 매매는 어떻게 작용할까?

만약 상훈처럼 아직 갱신청구권을 행사하지 않은 상태에서 집주인이 매매를 진행한다면, 매수인이 실거주를 주장할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

이 경우, 임차인은 서둘러 갱신청구권을 행사하고 새로운 집주인과 협의를 통해 주거 안정성을 확보하는 것이 중요합니다.

4. 임차인을 위한 구체적인 대응 방안

가. 갱신의사 전달과 내용증명 작성법 ✍️

갱신청구권을 행사할 때는 내용증명서를 통해 갱신 의사를 공식적으로 전달하는 것이 가장 안전합니다.

내용증명 작성 예시:

- 제목: 임대차계약 갱신의사 통보 - 본문: 임대인(귀하)와 체결한 주택 임대차 계약(계약번호: __________, 소재지: __________)과 관련하여, 임차인(본인)은 계약 갱신청구권을 행사하여 해당 주택에서 계속 거주하고자 함을 알립니다. - 서명: 임차인 이름, 연락처, 서명.

📌 발송 방법: 등기우편으로 발송하고 우편 번호를 반드시 기록해둡니다.

나. 법적 조치를 위한 증거 수집 📸

모든 대화, 문자, 전화 통화 내용을 기록 또는 저장합니다.
집주인 또는 매수인이 실거주를 주장할 경우, 관련 서류 제출 요청을 명확히 기록해 둡니다.

5. 결론: 법적 권리를 지키는 움직임이 중요합니다!

상훈의 사례처럼 집주인이 매매를 이유로 전세 만기 전에 나가달라고 할 경우, 임차인은 갱신청구권을 활용해 법적 권리를 지킬 수 있습니다.
집주인 또는 매수인의 실거주 사유 주장에 대해서는 법률적으로 철저히 검증하며, 이해가 어렵다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.

당황하지 말고 준비된 태도로, 안정적인 주거를 보호하세요! 🏠

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