상가 권리 양도 후 발생한 시설물 침범 분쟁, 어떻게 해결해야 할까?

7월 19, 2025

🏢 상가를 권리금과 함께 양도받은 후 1년 5개월이라는 시간이 흐른 시점에, 옆 건물과의 시설물 침범 분쟁이 발생했다면 이는 큰 스트레스와 재정적 손실을 가져올 수 있는 상황입니다. 특히, 해당 시설물이 단순 구조물이 아니라 피난시설물이라 영업까지 직접적인 영향을 미친다면 문제는 더욱 심각해집니다.

이번 글에서는 상가 권리 양도 후 발생한 이와 같은 분쟁 사례에서 법적 해결 방안, 계약 취소 및 손해배상 가능성, 그리고 문제를 해결하기 위한 핵심 절차와 유의사항을 상세히 설명드리겠습니다.

1. 문제의 핵심: 기존 매도자의 설명과 실제 상황의 불일치

🔑 사안의 핵심

매도자가 권리금을 받을 당시, 시설물 침범이 문제가 없다고 설명했으나, 실제로는 공중사용료 등이 청구될 만큼 문제가 제대로 해결되지 않은 상황.

1-1. 매도자가 문제없다고 한 이유와 그 한계

✅ 매도자는 2023년 7월 침범된 시설물에 대해 공사를 통해 수정했다고 주장.
✅ 매수자는 이를 사실로 믿고 권리금을 지급하고 상가를 양도받음.
✅ 2024년 2월 이후 시설물을 운영해온 매수자는 2023년 당시 문제가 완전히 해결되지 않았음을 확인.

❌ 문제점

매도자의 설명이 허위이거나 문제가 해결되지 않았음에도 이를 육안으로 확인하기 어려운 상황에서 권리금 계약이 체결되었을 가능성.
후속적으로 발생한 공중사용료 청구 및 추가적인 법적 책임이 매수자에게 전가됨.

1-2. 매도자와의 연락 두절, 문제 해결이 더욱 어려워진 이유

☎️ 현재 매도자가 연락 두절된 상황은 법적 해결 방안을 모색해야 하는 이유를 추가적으로 제공하고 있습니다.

🔍 매도자가 문제 없이 권리를 양도했다는 사실을 입증할 서류가 없거나, 허위로 설명한 정황이 드러난다면 이는 민법상 착오 또는 사기의 가능성으로 인한 계약 무효 또는 취소 사유가 될 여지가 있습니다.

2. 법적 관점: 계약 취소 및 손해배상 가능성

이제, 위 사안에서 법적으로 계약 취소 또는 손해배상을 청구할 수 있는지, 그리고 이를 실현하기 위해 무엇을 준비해야 하는지 살펴보겠습니다.

2-1. 계약 취소, 가능한 사유는?

🤔 계약 취소를 주장하려면, 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다:

1️⃣ 중대한 착오 또는 허위 사실 제공

매도자가 문제없다고 설명했으나 실제로는 해결되지 않았음.
문제의 본질이 단순 경미한 사항이 아니라 피난시설물과 관련된 영업권에 중대한 영향을 미치는 사안임.

2️⃣ 매수자가 문제를 최근에 알았고, 이를 즉시 대응했음을 입증

계약 체결 후 1년 5개월이 지났지만, 매수자가 문제를 뒤늦게 알게 되었음을 증명해야 함.
민법 제109조(착오로 인한 의사표시, 사기나 강박에 의한 취소) 조항을 근거로 계약 취소를 요구 가능.

2-2. 손해배상 청구 가능성

💸 손해배상 청구가 가능한 경우

매도자가 허위 사실 또는 중대한 착오로 인해 매수자를 기망했을 경우.
매도자의 과실로 인해 매수자가 지속적으로 공중사용료 청구 등의 피해를 입었음을 증명할 경우.

📌 청구 가능한 손해 항목

권리금
초기 투자한 인테리어 비용
공중사용료와 관련된 추가적인 비용
영업 손실 및 간접 손해

2-3. 법적 쟁점에서 중요한 핵심 포인트

✅ 증거 자료 확보

계약 당시 작성된 권리금 계약서.
매도자와의 대화 기록(문자, 이메일, 통화 녹취 등).
공중사용료 청구 관련 자료.
현재 침범된 시설물에 대한 현황 사진 및 문서.

✅ 법적 대응의 타이밍

분쟁을 확인한 즉시 변호사의 조언을 받아야 하며, 문제 발생일로부터 소송 제기까지 빠른 조치가 필요.

3. 옆 건물과의 분쟁 해결 방안: 합의 가능성은?

💡 옆 건물주가 문제를 제기하며 과도한 공중사용료를 청구하고 있는 상황에서, 소송 외에도 합의 가능성을 모색해 보아야 합니다.

3-1. 옆 건물주의 요구 사항 분석

옆 건물주는 문제 해결 미비를 주장하며 공중사용료를 청구.

중재안 마련: 구체적인 침범 범위 및 해결 방안을 논의.
합의점에 도달하지 못할 경우, 법적 판단을 통해 해결.

3-2. 합의 과정에서 필수적으로 고려할 점

✅ 전문가의 개입

변호사나 조정 전문가가 개입해 감정적인 갈등을 방지하고 합리적인 제안을 도출.

✅ 시설물 조정 여지 분석

피난시설물이라는 점을 감안하여 최적의 공사 방법을 검토.
현재 시설물의 상황을 기술적으로 설명할 수 있는 자료 확보.

4. 분쟁 대응을 위한 단계별 가이드

이제 본격적인 법적·실질적 조치를 취하기 위해 다음의 단계를 참고하세요.

4-1. 초기 대응

1️⃣ 문제 확인 및 정리

침범 범위, 공중사용료 관련 근거 자료를 수집.
매도자의 허위 설명 여부를 확인하기 위해 당시 상황 기록 분석.

2️⃣ 전문가 상담

분쟁 초기에는 변호사와 법적 대응 방향을 협의하세요.

4-2. 법적 대응 준비

1️⃣ 증거 자료 준비

모든 관련 계약서, 사진 자료, 메시지 기록 등을 정리.

2️⃣ 손해액 산정

변호사의 조언을 기반으로 피해에 대한 금전적 평가 진행.
공인 감정기관을 통해 손해액을 산출할 수도 있음.

3️⃣ 소송 진행 또는 합의 시도

합의가 결렬될 경우 즉각적으로 소송을 제기.

4-3. 법원 판결 이후

📌 법적 판결이 이루어진 경우, 손해배상 및 계약 취소가 인정될 수 있음.

판결 이후에도 권리금을 포함한 손해배상금을 회수하기 위해 추가적인 절차를 따라야 함.

5. 결론: 소송과 합의 사이, 전략적으로 접근하라

상가 권리 인수를 통해 사업을 시작하는 것은 기대와 희망이 큰 여정이나, 예상치 못한 문제가 발생할 수도 있습니다. 이번 사례처럼 매도자의 설명이 허위 또는 착오로 밝혀진 경우, 법적으로 계약 취소와 손해배상 청구가 가능합니다.

그러나 옆 건물주와의 분쟁에서도 합리적인 합의를 모색하여 추가적인 비용과 시간을 절약할 수 있는 방안을 반드시 고려해야 합니다. 철저한 자료 준비, 전문가 상담을 통해 전략적으로 해결하시기 바랍니다. 😊

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