공인중개사의 '보증금 안전' 거짓말, 폐업까지... 내 보증금 되찾는 법 (전세사기 대응 총정리)

9월 18, 2025

⚖️ 공인중개사의 '보증금 안전' 거짓말, 폐업까지... 내 보증금 되찾는 법 (전세사기 대응 총정리)

이 사건은 단순히 중개사의 '설명 착오'로 볼 수 없습니다. 여러 세대가 비슷한 시기에 후순위 계약을 체결하고 곧바로 경매가 진행된 정황은, 명백한 '기획형 전세사기'의 특징을 보입니다. 따라서 우리는 ①공인중개사와 ②건물주 모두에게 책임을 묻고, ③피해자들과의 연대를 통해 이 문제를 해결해야 합니다.

1. '폐업'한 공인중개사, 책임 추궁이 가능할까? (민사·형사·행정 책임)

"폐업했으니 끝이다"라고 생각하면 큰 오산입니다. 공인중개사의 책임은 결코 사라지지 않습니다.

① 민사 책임: 손해배상 청구 (가장 중요! 보증금 회수의 핵심!)

핵심 열쇠: '한국공인중개사협회 공제조합' 가장 먼저 기억해야 할 곳입니다. 모든 공인중개사는 의무적으로 '공제보험(전문직업인 배상책임보험)'에 가입해야 합니다. 개인 공인중개사의 경우 통상 1억 원 또는 2억 원의 보증보험에 가입되어 있습니다. 공인중개사가 폐업을 하거나 잠적을 하더라도, 이 공제조합을 통해 보증금 피해액을 보상받을 수 있습니다. 이것이 우리가 기댈 수 있는 가장 현실적인 보증금 회수 방법입니다.
청구 절차:
1. 손해배상 소송 제기: 먼저 공인중개사를 상대로 '손해배상 청구 소송'을 제기하여 승소 판결을 받아야 합니다. '최우선변제권이 보장된다'는 허위·부실 설명을 한 것은 명백한 공인중개사법 위반이므로 승소 가능성은 매우 높습니다.
2. 판결문으로 공제금 청구: 승소 판결문을 가지고 한국공인중개사협회에 '공제금 지급 청구'를 하면, 협회에서 심사를 거쳐 보증 한도 내에서 피해 금액을 지급해 줍니다.

② 형사 책임: '사기죄' 공모 혐의로 고소하기

단순 과실이 아닌 '사기': 질문자님의 상황은 단순한 과실을 넘어, 건물주와 공인중개사가 처음부터 보증금을 가로챌 목적으로 임차인을 속인 '사기죄'에 해당할 가능성이 매우 높습니다.
'공동정범'으로 고소: 경찰서에 건물주와 공인중개사를 '사기죄의 공동정범'으로 묶어 고소해야 합니다. "두 사람이 공모하여 저를 속이고 보증금을 편취했습니다"라고 주장해야 합니다. 이는 두 사람 모두를 강력하게 압박하여 수사가 더 적극적으로 이루어지게 하는 효과가 있습니다.

③ 행정 책임: 구청 민원 및 자격 정지/취소

이미 구청에 민원을 넣으신 것은 매우 잘하신 조치입니다. 비록 폐업했더라도, 해당 공인중개사의 위법 행위가 공식적으로 기록에 남게 되며, 이는 추후 다른 곳에서 다시 개업하는 것을 막거나 자격 정지/취소 등의 행정 처분으로 이어질 수 있습니다.

🤝 2. 가장 강력한 무기: 다른 피해자들과의 연대

"증거가 많이 없는 상황"을 타개할 가장 효과적인 방법은 바로 '연대'입니다.

증거의 힘을 키우는 연대: 나 혼자 "중개사가 거짓말을 했다"고 주장하는 것보다, 여러 명의 피해자가 "우리 모두에게 똑같은 거짓말을 했다"고 일관되게 진술한다면, 그것은 '단순 착오'가 아닌 '고의적인 기망 행위'라는 것을 입증하는 가장 강력한 증거가 됩니다.
지금 당장 해야 할 일:
1. 피해자 찾기: 건물 엘리베이터나 출입구에 "공인중개사 허위 설명으로 인한 전세사기 피해 세대를 찾습니다. 함께 대응하기 위해 연락주세요"와 같은 안내문을 붙여 다른 피해자들을 찾으세요.
2. 피해자 단톡방 개설: 피해자들이 모이면 즉시 단체 카톡방 등을 만들어 정보를 공유하고 대응책을 논의해야 합니다.
3. 증거 취합: 각 세대의 임대차 계약서, 중개대상물 확인·설명서, 중개사와 나눈 문자나 통화 기록 등을 모두 취합하여 교차 분석합니다.
4. 공동 대응: 변호사를 선임하더라도 함께 선임하면 비용을 크게 절감할 수 있고, 경찰 고소나 민사 소송도 '피해자 OOO 외 O명' 형태로 공동으로 진행하여 사건의 심각성을 부각시킬 수 있습니다.

🏛️ 3. 추가적인 구제 방법: '전세사기 피해자 지원 제도' 활용하기

질문자님의 사례는 정부가 지원하는 '전세사기 피해자'로 인정받을 가능성이 있습니다.

신청 방법: 관할 시·도청에 마련된 전세사기 피해 지원센터에 방문하여 피해자 결정 신청을 할 수 있습니다.
지원 혜택: 피해자로 결정되면, 다음과 같은 실질적인 도움을 받을 수 있습니다.
- 금융 지원: 저리의 전세자금 대출 또는 구입자금 대출
- 주거 지원: 긴급 거처(임시 거처) 제공
- 법률 지원: 대한법률구조공단 등을 통한 소송 지원
- 경매 절차 지원: 경매 대행 서비스 지원 등

❓ 4. 추가로 궁금한 점! Q&A

Q1. 중개사가 폐업하고 잠적했는데 소송을 어떻게 하나요?

A1. 걱정하지 않으셔도 됩니다. 법률 전문가(변호사, 법무사)를 통해 구청 등에 남아있는 해당 중개사의 인적사항(이름, 주소 등)을 조회하여 소송 서류를 송달할 수 있습니다. 특히, 공제조합에 손해배상을 청구하는 것이 주된 목표이므로, 중개사의 소재 파악과 별개로 절차 진행이 가능합니다.

Q2. 중개사의 허위 설명을 녹음한 파일이 없는데 이길 수 있을까요?

A2. 네, 이길 수 있습니다. 직접적인 증거가 없더라도, ①이미 과도한 근저당이 설정된 건물에, ②최우선변제권이 적용되지 않는 조건으로 임대차 계약을 중개하면서, ③중개대상물 확인·설명서에 '권리관계'를 허위로 기재했거나 위험성을 제대로 고지하지 않았다면 그것만으로도 중개사의 중대한 과실을 입증할 수 있습니다. 여기에 다른 피해자들의 일관된 진술까지 더해진다면 승소 가능성은 더욱 높아집니다.

Q3. 이미 경매가 진행 중인데, 저는 무엇을 해야 하나요?

A3. 비록 후순위 임차인이라 보증금을 배당받을 가능성은 낮지만, 그럼에도 불구하고 법원에 반드시 '배당요구' 신청을 해야 합니다. 만에 하나 선순위 채권자들이 돈을 다 받고도 남는 금액이 있을 경우, 배당요구를 한 후순위 임차인에게 순서대로 배당이 돌아가기 때문입니다. 배당요구는 밑져야 본전이니 꼭 해두셔야 합니다.

맺음말

믿었던 사람에게 배신당하고 소중한 재산을 잃을 위기에 처한 지금, 세상이 무너지는 것 같은 심정이실 겁니다. 하지만 절대 혼자 모든 짐을 짊어지려 하지 마세요.

당신 곁에는 함께 싸울 다른 피해자들이 있고, 당신을 보호해 줄 법과 제도가 있습니다. 지금 가장 중요한 것은 냉정하게 상황을 파악하고, 용기를 내어 다른 피해자들의 손을 잡고, 전문가의 도움을 받아 체계적으로 대응하는 것입니다. 이 힘든 싸움에서 반드시 승리하여 소중한 보증금을 되찾고 평온한 일상을 회복하시기를 진심으로 기원합니다.

이 블로그 검색

사마귀 손해사정사