내 집에 설정된 '가짜 전세권', 명도소송으로 되찾는 법 완벽정리

 내 집에 생판 모르는 사람이 살고 있고, 그 원인이 동업자가 몰래 설정한 '가짜 전세권' 때문이라는 사실을 알게 되셨을 때의 충격과 막막함은 이루 말할 수 없을 것입니다. 이는 내 재산권을 뿌리부터 흔드는 심각한 범죄 행위입니다.

결론부터 말씀드리자면, 소유자인 귀하의 동의 없이, 전세금 수수도 없이 이루어진 전세권 설정 등기는 원인 무효입니다. 따라서 '전세권설정등기 말소소송'과 '건물 명도소송'을 통해 그 등기를 지우고 불법 점유자를 내보내는 것이 가능합니다.

지금부터 이 끔찍한 상황을 어디서부터 어떻게 풀어가야 할지, 승소를 위한 구체적인 법적 절차와 증거 수집 방법, 그리고 동업자에 대한 형사 책임까지, 변호사의 시각에서 A부터 Z까지 완벽하게 정리해 드리겠습니다. 이 글이 절망적인 상황을 헤쳐나갈 단단한 나침반이 되어줄 것입니다.

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⚖️ 내 집에 설정된 '가짜 전세권', 명도소송으로 되찾는 법 완벽정리

하늘이 무너지는 듯한 심정이시겠지만, 이럴 때일수록 냉정하고 신속하게 법적 대응에 나서야 합니다. 법은 명백한 권리자의 편입니다.

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PART 1. 이 상황의 법적 본질: '무권대리'에 의한 '원인무효' 등기

가장 먼저 이 상황이 법적으로 어떤 의미를 갖는지 정확히 이해해야 합니다. 이번 사건의 핵심은 '무권대리(無權代理)'와 '원인무효(原因無效)'라는 두 가지 법률 용어로 요약할 수 있습니다.

🤔 '무권대리'란 무엇인가?

'무권대리'란 대리권이 없는 자가 타인의 대리인인 것처럼 행세하여 법률행위를 하는 것을 말합니다. 쉽게 말해, 동업자는 귀하로부터 "내 아파트를 담보로 전세권을 설정해도 좋다"는 허락(대리권)을 받은 적이 없는데, 마치 그런 권한이 있는 것처럼 서류를 위조하여 제3자(현재 거주자)와 전세권 설정 계약을 맺은 것입니다.

민법 제130조(무권대리)에 따라, 대리권 없는 자가 한 계약은 본인(귀하)이 그 효력을 인정(추인)하지 않으면 본인에 대하여 효력이 없습니다. 즉, 귀하가 이 가짜 계약을 인정할 이유가 전혀 없으므로, 이 전세권 설정 계약은 처음부터 귀하와는 아무런 상관이 없는 휴지 조각에 불과합니다.

🚫 '원인무효' 등기란 무엇인가?

등기는 해당 권리가 유효하게 존재함을 전제로 합니다. 하지만 이 사건처럼 전세권 설정 계약 자체가 무권대리로 인해 무효라면, 그 계약을 원인으로 이루어진 '전세권설정등기' 역시 아무런 법적 효력이 없는 '원인무효'의 등기가 됩니다.

또한, 전세권이 성립하기 위한 필수 요건은 '전세권 설정의 합의'와 '전세금의 지급'입니다. 귀하는 전세권 설정에 합의한 적도 없고, 전세금을 단 한 푼도 받은 사실이 없습니다. 이 두 가지 핵심 요건이 모두 부존재하므로 등기는 무효일 수밖에 없습니다.

따라서 우리의 목표는 법정에서 "이 등기는 아무런 실체적 권리 관계 없이 오직 위조된 서류만으로 이루어진 원인무효의 등기다"라는 점을 명확히 입증하는 것입니다.

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PART 2. ⚔️ 승소를 위한 핵심 전략: 두 가지 민사소송 동시 진행

이제 본격적으로 내 집을 되찾기 위한 법적 절차를 알려드리겠습니다. 우리는 두 가지 소송을 동시에 진행(병합)하여 문제를 한 번에 해결해야 합니다.

1️⃣ 전세권설정등기 말소 청구의 소

이 소송은 등기부등본에 기재된 가짜 전세권 등기를 법원의 판결을 통해 삭제하기 위한 절차입니다.

• 소송의 상대방 (피고): 등기부등본상 전세권자로 등재된 사람 (현재 집에 살고 있는 사람)

• 주요 입증 내용:

  • 나는 이 아파트의 진정한 소유자이다.

  • 피고(점유자)와 전세권 설정 계약을 체결한 사실이 없다.

  • 전세권 설정 등기에 사용된 위임장, 인감증명서 등은 동업자가 위조한 것이다.

  • 전세금 명목의 돈을 전혀 수령한 사실이 없다.

2️⃣ 건물 명도(인도) 청구의 소

이 소송은 현재 내 집에 불법으로 거주하고 있는 사람을 내보내기 위한, 즉 '퇴거'를 명하는 판결을 구하는 절차입니다.

• 소송의 상대방 (피고): 현재 집에 살고 있는 사람

• 주요 입증 내용:

  • 나는 이 아파트의 소유자로서 적법한 사용·수익 권한을 가지고 있다.

  • 피고(점유자)는 전세권 등기가 원인무효이므로, 이 아파트를 점유할 아무런 법적 권리가 없다.

  • 따라서 피고는 나의 소유권 행사를 방해하고 있으므로 즉시 퇴거해야 한다.

이 두 가지 소송은 하나의 소송으로 묶어서(병합하여) 진행하는 것이 일반적이며, 시간과 비용을 절약하는 가장 효율적인 방법입니다.

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PART 3. 🛡️ 상대를 압박하는 강력한 카드: 동업자에 대한 형사고소

민사소송과는 별개로, 이 모든 사태를 유발한 동업자에 대해서는 반드시 형사고소를 진행해야 합니다. 이는 단순히 동업자를 처벌하는 것을 넘어, 우리의 민사소송을 유리하게 이끄는 매우 강력한 '전략적 무기'가 됩니다.

• 적용될 죄명:

  • 사문서위조죄: 귀하의 인감이나 서명을 도용하여 전세권 설정 계약서, 위임장 등을 위조한 행위

  • 위조사문서행사죄: 위조한 문서를 등기소 등에 제출하여 마치 진짜인 것처럼 사용한 행위

  • 사기죄: 제3자(점유자)를 속여 전세금을 편취한 행위

  • 공정증서원본불실기재죄: 허위 사실을 등기 공무원에게 신고하여 등기부라는 공정증서 원본에 기재하게 한 행위

• 형사고소의 전략적 효과:

  1. 강력한 증거 확보: 경찰과 검찰이라는 국가 수사기관이 동업자의 범죄 행위를 직접 수사하여 증거를 확보해 줍니다. 동업자가 기소되거나 유죄 판결을 받으면, 그 수사기록과 판결문은 민사소송에서 매우 유리하고 결정적인 증거로 사용됩니다.

  2. 전방위적 압박: 동업자는 민사 책임은 물론, 형사 처벌로 구속될 수 있다는 엄청난 압박을 받게 됩니다. 이 과정에서 사건의 진실을 자백하거나 피해 회복을 위해 노력할 가능성이 높아집니다.

  3. 점유자와의 관계 변화: 현재 거주하고 있는 사람 역시 동업자에게 사기를 당한 '피해자'입니다. 형사 절차가 진행되면 이 사실이 명확해지고, 점유자가 동업자를 상대로 별도의 법적 조치를 취하게 되므로 공동 대응의 실마리를 찾을 수도 있습니다.

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PART 4. ✍️ 소송 전, 지금 당장 해야 할 필수 조치 4가지

소송을 시작하기 전에, 더 큰 피해를 막고 승소 확률을 높이기 위해 반드시 선행해야 할 조치들이 있습니다.

1. 점유이전금지 가처분 신청 (가장 중요!)

소송이 진행되는 동안 현재 점유자가 다른 사람에게 집을 넘기거나(전대차 등) 이사 가게 만드는 것을 막는 보전처분입니다. 만약 소송 중에 점유자가 바뀌어버리면, 우리는 새로운 점유자를 상대로 또다시 명도소송을 해야 하는 최악의 상황이 발생합니다. 명도소송을 제기하기 전, 혹은 제기함과 동시에 반드시 '점유이전금지 가처분'을 신청하여 현재 상태를 동결시켜야 합니다.

2. 내용증명우편 발송

소송에 들어가기 전, 나의 공식적인 입장을 기록으로 남기는 절차입니다.

• 점유자에게: "귀하가 점유하고 있는 근거인 전세권 설정 등기는 원인무효이므로, 즉시 퇴거하고 부동산을 인도할 것을 통보합니다. 불이행 시 민·형사상 법적 조치를 취하겠습니다." 라는 내용의 내용증명을 발송합니다. 이는 상대방에게 심리적 압박을 줌과 동시에, 추후 소송에서 나의 권리 주장 사실을 입증하는 자료가 됩니다.

• 동업자에게: "귀하의 무권대리 및 사기 행위로 인해 발생한 모든 손해에 대한 배상을 청구하며, 즉시 문제를 해결하지 않을 경우 형사고소 및 민사소송을 진행하겠습니다." 라는 내용의 내용증명을 발송합니다.

3. 증거자료 확보

법정은 오직 증거로만 말하는 공간입니다. 다음과 같은 자료를 철저히 수집해야 합니다.

• 부동산 등기부등본, 건축물대장 등 소유권 증명 서류

• 전세금을 입금받지 않았다는 사실을 증명할 본인 명의의 모든 은행 계좌 거래내역

• 동업자와의 동업계약서, 통화 녹음, 문자 메시지, 카카오톡 대화 내용 등 동업 관계 및 이번 사건과 관련된 모든 자료

• 만약 인감도장을 동업자에게 맡긴 사실이 있다면, 그 경위와 목적을 상세히 정리

4. 부동산 전문 변호사 상담

이 사건은 일반인이 혼자 진행하기에는 너무나 복잡하고 어려운 소송입니다. 등기 말소, 명도, 가처분, 형사고소까지 여러 법적 절차가 얽혀 있으므로 반드시 부동산 분쟁 및 형사사건 경험이 풍부한 변호사의 조력을 받아야 합니다. 변호사는 전체적인 전략을 수립하고, 놓치는 부분 없이 권리를 되찾을 수 있도록 도와줄 것입니다.

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PART 5. 💡 알아두면 힘이 되는 추가 정보

1. 현재 거주자(점유자)는 어떻게 되는가?

안타깝게도 현재 거주하고 있는 사람 역시 동업자에게 전세금을 떼인 명백한 사기 피해자입니다. 하지만 그렇다고 해서 그 사람이 귀하의 아파트에 거주할 권리가 생기는 것은 아닙니다. 점유자는 귀하에게는 집을 비워주고, 자신이 지급한 전세금은 동업자를 상대로 '부당이득 반환 청구소송'이나 '손해배상 청구소송' 및 형사고소를 통해 받아내야 합니다. 이 점을 명확히 인지시켜 주는 것이 원만한 해결에 도움이 될 수 있습니다.

2. 만약 내가 동업자에게 인감도장을 맡겼다면?

만약 귀하가 동업자에게 인감도장과 인감증명서를 다른 용도로 사용하라고 맡겼는데, 동업자가 그 권한을 넘어 이번 사건을 저질렀다면 법률 관계가 조금 더 복잡해질 수 있습니다. 이는 '표현대리' 성립 여부의 문제가 될 수 있는데, 그럼에도 불구하고 전세금 자체를 받지 않은 사실이 명백하다면 여전히 승소 가능성은 매우 높습니다. 이런 경우일수록 변호사의 세밀한 법리 검토가 필수적입니다.

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PART 6. ❓ 자주 묻는 질문 Q&A

Q1: 소송 기간과 비용은 대략 얼마나 예상해야 하나요?

A: '전세권 말소 및 명도소송'은 보통 1심 판결까지 최소 6개월에서 1년 이상 소요될 수 있습니다. 상대방의 대응에 따라 기간은 더 길어질 수 있습니다. 변호사 선임 비용은 로펌과 변호사에 따라 다르지만, 통상 착수금과 성공보수로 이루어지며 구체적인 금액은 상담을 통해 확인하셔야 합니다. 소송에 들어가는 인지대, 송달료 등 법원 실비도 별도로 발생합니다.

Q2: 소송에서 이기면 변호사 비용을 포함한 모든 비용을 동업자나 점유자에게 받을 수 있나요?

A: 승소 판결을 받으면 '소송비용은 피고가 부담한다'는 주문을 함께 받게 됩니다. 이때 상대방에게 청구할 수 있는 변호사 비용은 내가 실제 지불한 금액 전액이 아니라, 대법원 규칙에서 정한 기준에 따라 산정된 금액의 일부입니다. 인지대, 송달료 등은 대부분 돌려받을 수 있지만 변호사 비용은 전액을 돌려받기는 어렵습니다. 이와 별개로 동업자의 불법행위로 인한 모든 손해(정신적 피해보상 포함)는 '손해배상 청구소송'을 통해 청구할 수 있습니다.

Q3: 동업자는 어떤 처벌을 받게 되나요?

A: 사문서위조, 사기 등의 혐의가 모두 유죄로 인정될 경우, 피해 금액의 규모나 범행 수법에 따라 실형(징역형)이 선고될 가능성이 매우 높은 중범죄입니다. 피해자들과의 합의 및 피해 회복 여부가 형량을 결정하는 데 가장 중요한 요소로 작용합니다.

Q4: 명도소송에서 이겼는데도 점유자가 안 나가면 어떻게 하나요?

A: 승소 판결문을 받으면 '강제집행'을 할 수 있는 권리가 생깁니다. 법원 집행관실에 강제집행을 신청하면, 집행관이 법에 따라 점유자의 짐을 들어내고 부동산의 점유를 합법적으로 되찾아올 수 있습니다.

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마치며: 신속하고 단호한 법적 대응이 유일한 해답입니다.

지금 겪고 계신 일은 누구에게나 일어날 수 있는 일이 아니며, 그 정신적 고통은 상상하기조차 어렵습니다. 하지만 절망하고 주저앉아 있기에는 귀하의 소중한 재산이 걸려있습니다. 다행히도 이 사건은 법리적으로 귀하에게 매우 유리하며, 명백한 증거들이 귀하의 권리를 뒷받침하고 있습니다.

가장 중요한 것은 '속도'와 '정확성'입니다. 하루라도 빨리 변호사를 선임하여 '점유이전금지 가처분'부터 신청하고, 민사소송과 형사고소를 빈틈없이 진행해야 합니다. 단호하고 신속한 법적 대응만이 이 악몽 같은 상황을 끝내고 온전한 내 집을 되찾을 수 있는 유일한 길입니다. 용기를 내십시오.