[긴급 법률상담] 나도 모르는 근저당, 법인 부동산에 1.3억 빚이? 무효 소송부터 형사고소까지 해결 총정리

9월 16, 2025

[긴급 법률상담] 나도 모르는 근저당, 법인 부동산에 1.3억 빚이? 무효 소송부터 형사고소까지 해결 총정리

😥 "법인통장에 돈 한 푼 들어온 적 없는데... 등기부등본에 1억 3천만 원 근저당이라니요?"

상가를 매물로 내놓기 위해 등기부등본을 확인했다가 처음 보는 근저당권을 발견했을 때의 그 차가운 공포감. 그리고 아버지와의 문자 내역을 통해 하나의 퍼즐 조각이 맞춰지는 순간, 모든 것이 무너져 내리는 듯한 기분이셨을 겁니다.

"어떻게 대표자인 나도 모르게 법인 부동산에 근저당을 설정할 수 있는가?" 이 질문에 대한 답부터 명확히 해야 합니다. 원칙적으로 이는 절대 불가능한 일입니다. 누군가가 대표님의 의사에 반하여 불법적인 방법으로 서류를 위조하고, 법인 인감을 도용하여 범죄를 저질렀다는 강력한 증거입니다.

이 글을 통해 이 범죄의 실체를 파헤치고, 설정된 근저당을 깨끗하게 지우며, 가해자에게 합당한 책임을 묻는 모든 과정을 단계별로 안내해 드리겠습니다.

🕵️‍♂️ 1단계: 어떻게 이런 일이 가능했을까? (범죄의 재구성)

질문자님의 핵심 질문, "법인 대표자 확인 없이 제3자가 서류를 꾸며 근저당을 잡을 수 있나요?"에 대한 답은 "합법적으로는 불가능하지만, 불법적으로는 가능하다" 입니다.

법인 부동산에 근저당을 설정하기 위해서는 등기소에 다음과 같은 서류들이 반드시 제출되어야 합니다.

근저당권 설정 계약서: 채권자(돈을 빌려준 사람)와 채무자(법인)가 계약을 맺었다는 내용의 서류로, 법인 인감도장이 날인되어야 합니다.
법인 인감증명서: 계약서에 날인된 도장이 법인에 등록된 진짜 인감임을 증명하는 서류입니다.
법인 등기부등본: 법인의 실체를 증명하는 서류입니다.
대표이사 신분증, 위임장 등 기타 대리인이 진행할 경우 필요한 서류들

아버님께서 사업자등록증을 받아 가셨고, 법인통장에는 입금 내역이 없다는 점을 종합해 보면, 다음과 같은 시나리오를 강하게 추정할 수 있습니다.

아버님(또는 제3자)이 법인 인감도장을 몰래 훔치거나 위조하고, 근저당권 설정 계약서 등 관련 서류를 위조하여 채권자에게 담보로 제공하고 1억 3천만 원을 빌렸을 가능성이 매우 높습니다.
이 과정에서 법무사 등 대리인을 속였거나, 채권자가 대출 과정에서 대표자 본인 확인을 소홀히 했을 가능성이 있습니다.

결론적으로 이는 대표님의 의사에 반하여 사문서위조, 위조사문서행사, 사기 등의 범죄가 결합된 심각한 사건입니다.

⚖️ 2단계: 해결을 위한 투트랙 전략: 민사소송과 형사고소

이처럼 복잡하게 얽힌 문제를 해결하기 위해서는 단 하나의 방법만으로는 부족합니다. 민사소송과 형사고소를 동시에 진행하는 '투트랙 전략'이 가장 효과적이고 신속한 해결책입니다.

민사소송 (民事訴訟)
- 목표: 등기부등본에 기재된 근저당권 자체를 원천 무효화하여 삭제하는 것.
- 핵심: 나의 재산권을 직접적으로 회복하는 절차입니다.
형사고소 (刑事告訴)
- 목표: 서류를 위조하고 사기를 친 가해자를 처벌하는 것.
- 핵심: 가해자를 압박하여 민사소송(근저당권 말소)에 협조하도록 만들고, 수사기관의 힘을 빌려 증거를 확보하는 강력한 수단입니다.

두 절차는 별개로 진행되지만, 서로에게 강력한 영향을 미칩니다. 형사고소를 당한 가해자는 처벌을 가볍게 받기 위해 민사상 피해 회복(근저당권 말소)에 합의하려 할 것이고, 형사 수사 과정에서 확보된 증거는 민사 재판을 유리하게 이끄는 결정적 자료가 됩니다.

🏠 3단계: [민사] 내 재산 되찾기 '근저당권설정등기 말소 청구 소송'

이것이 문제 해결의 본질이자 핵심입니다. 내 부동산을 깨끗하게 되돌려 놓는 법적 절차입니다.

1. 소송의 상대방 (피고): 아버님이 아니라, 등기부등본상 채권자로 등록된 '근저당권자(개인)' 입니다.

2. 핵심 주장 (소송의 논리): "이 근저당권 설정 계약은 법인의 대표이사인 나의 동의나 위임 없이, 위조된 서류와 도장으로 이루어진 원인무효(原因無效)의 등기이므로 말소되어야 한다."

3. 소송 전 필수 조치: '처분금지 가처분' 소송을 제기하기 전에 반드시 해야 할 가장 중요한 절차입니다. 만약 소송 중에 현재 근저당권자가 이 근저당권을 다른 제3자에게 팔아버리면, 소송에서 이겨도 소용이 없어지고 새로운 사람을 상대로 또 소송을 해야 합니다. 이를 막기 위해 "이 근저당권에 대해 소송이 끝날 때까지 어떠한 처분도 하지 말라"고 법원에 묶어두는 신청을 해야 합니다. 보통 말소 소송과 동시에 신청합니다.

4. 입증 방법 (필요 증거)

해당 부동산의 등기부등본
근저당 설정액(1억 3천만원)이 법인 계좌에 입금된 사실이 없음을 증명하는 법인통장 전체 거래내역
대표이사인 본인이 계약 사실을 전혀 몰랐으며, 동의한 바 없다는 사실확인서 또는 진술서
아버지와의 문자메시지 내역 (범행의 정황 증거)
재판 과정에서 법원을 통해 '인영 감정'을 신청하여 계약서에 찍힌 도장이 법인의 진짜 인감과 다르다는 것을 과학적으로 증명할 수 있습니다.

🚔 4단계: [형사] 가해자 응징하기 '사문서위조 등 형사고소'

민사소송이 방어라면, 형사고소는 공격입니다. 이 공격을 통해 사건을 훨씬 유리하게 끌고 갈 수 있습니다.

1. 고소 대상: 아버님, 그리고 범행에 가담한 것으로 의심되는 모든 성명불상자. (만약 채권자가 범행 사실을 알면서도 가담했다면 채권자도 고소 대상이 될 수 있습니다.)

2. 적용 죄명:

사문서위조죄 및 위조사문서행사죄: 권한 없이 법인 명의의 계약서를 만들고, 이를 진짜인 것처럼 사용한 죄
사기죄: 위조된 서류로 채권자를 속여 1억 3천만 원을 편취한 죄

3. 형사고소의 강력한 효과:

심리적 압박: 경찰 조사를 받게 된 아버님과 채권자는 큰 압박을 느끼게 됩니다. 특히 채권자는 자신의 돈을 떼일 위기에 처했으므로, 사건의 진실을 밝히는 데 적극적으로 협조할 가능성이 높습니다.
증거 확보: 경찰은 법무사 사무실, 채권자 등을 상대로 압수수색 등을 통해 민사소송에서는 확보하기 어려운 결정적인 증거(위조된 계약서 원본 등)를 확보해 줄 수 있습니다.

🚀 5단계: 지금 당장 해야 할 일 (긴급 행동 계획)

시간이 지체될수록 상황은 불리해질 수 있습니다. 지금 즉시 다음의 순서대로 행동에 옮기셔야 합니다.

1. [즉시] 변호사 상담: 이 사건은 개인이 혼자 해결할 수 있는 수준을 넘어섰습니다. 부동산 등기, 사문서위조 등 민·형사 사건에 모두 능통한 변호사를 찾아 즉시 상담하고 사건을 위임하는 것이 최우선입니다. 2. [신속] 증거 확보: 아버지와의 문자 내역을 절대 삭제하지 말고 보존하고, 등기부등본, 법인통장 거래내역 등 관련 서류를 모두 준비하십시오. 3. [전략] 내용증명 발송: 변호사를 통해 채권자에게 "해당 근저당권은 위조된 서류로 설정된 원인무효의 등기이니, 즉시 말소 절차에 협력하지 않으면 민·형사상 모든 법적 조치를 취하겠다"는 내용의 내용증명을 발송하여 상대를 압박하고, 추후 소송의 증거로 활용할 수 있습니다. 4. [동시] 가처분, 민사소송, 형사고소 진행: 변호사와 상의하여 지체 없이 법적 절차를 개시해야 합니다.

❓ Q&A: 더 궁금하신 점들을 해결해 드립니다

Q. 아버지를 직접 고소해야 하나요? 너무 망설여집니다.

A. 감정적으로 매우 힘든 결정이라는 점 깊이 공감합니다. 하지만 법적으로 근저당을 말소시키기 위해서는 원인 행위가 범죄였음을 밝혀야 하고, 그 과정에서 아버님의 조사는 불가피합니다. 형사고소는 가족으로서 힘든 선택일 수 있지만, 법인의 재산을 지키고 더 큰 피해를 막기 위한 불가피한 절차일 수 있습니다. 또한, 형사고소를 해야만 사건이 신속하게 해결될 가능성이 높습니다. 이 부분은 변호사와 깊이 상의하여 결정하시는 것이 좋습니다.

Q. 채권자는 돈을 한 푼도 못 받게 되나요? 그 사람도 피해자 아닌가요?

A. 네, 채권자 역시 아버님(또는 가해자)에게 사기를 당한 피해자일 가능성이 높습니다. 하지만 민사소송에서는 누구의 잘못이 더 큰가를 따지기보다, '계약의 유효성'을 따집니다. 위조된 서류로 체결된 계약은 원천적으로 무효이므로, 법인 부동산에 설정된 근저당권은 말소되어야 합니다. 채권자는 1억 3천만 원의 손해를 아버님(또는 가해자)을 상대로 별도의 민사소송(대여금 반환 청구)이나 형사 배상명령 등을 통해 받아내야 합니다.

Q. 소송 기간과 비용은 얼마나 예상해야 하나요?

A. '근저당권 말소 소송'은 쟁점이 명확하여 통상 6개월 ~ 1년 내외로 종결되는 경우가 많습니다. 다만 상대방의 대응에 따라 더 길어질 수 있습니다. 변호사 선임 비용은 사안의 난이도에 따라 다르지만, 1.3억 원의 재산권을 지키기 위한 필수적인 투자라고 생각하셔야 합니다.

🏁 맺음말: 신속하고 단호한 대응만이 유일한 해결책입니다.

지금 겪고 계시는 이 사건은 단순한 가족 간의 돈 문제가 아니라, 법인의 존립을 위협할 수 있는 심각한 금융 범죄입니다. 감정적인 혼란함에 빠져 대응이 늦어질수록 상황은 더욱 복잡해지고 재산을 되찾을 기회는 멀어질 수 있습니다.

지금 가장 중요한 것은 신속하고 단호한 법적 대응입니다. 유능한 법률 전문가의 조력을 받아 원인무효인 근저당권을 말소하고, 범죄에 가담한 이들에게 법적 책임을 물어 다시는 이런 일이 발생하지 않도록 뿌리를 뽑아야 합니다. 부디 용기를 내어 소중한 재산을 지켜내시길 진심으로 기원합니다.

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