연체 차임 공제 후 공탁 핵심 정리

 

⚖️ 동시이행항변권과 보증금 공탁, 왜 필요한가?

본격적인 해결책을 알아보기 전에, 왜 이런 복잡한 상황이 발생하는지 기본 개념부터 짚고 넘어가야 합니다.

• 동시이행항변권(同時履行抗辯權): 임대차 계약이 종료되었을 때, 임차인은 "보증금을 돌려주기 전까지는 집을 비워줄 수 없다"고 주장할 수 있는 법적인 권리입니다. 반대로 임대인은 "집을 비워주기 전까지는 보증금을 줄 수 없다"고 주장할 수 있죠. 이처럼 양측의 의무가 맞물려 있는 상태를 '동시이행 관계'라고 합니다.

• 보증금 공탁(供託)의 역할: 강제집행(명도)을 하려면, 임차인의 위와 같은 '동시이행항변권'을 깨뜨려야 합니다. 이를 위해 임대인이 먼저 보증금 반환 의무를 이행하여 "나는 내 할 일을 다 했으니, 이제 너는 집을 비워야만 한다"는 상태로 만드는 것이죠. 하지만 임차인이 받기를 거부하거나 연락이 안 될 수 있으니, 법원에 보증금을 맡기는 '공탁'을 통해 의무 이행을 갈음하는 것입니다. 즉, 공탁은 강제집행을 위한 '열쇠'와도 같습니다.

문제는 임차인이 월세 등을 연체했을 때, 이 보증금 전액을 다 공탁해야 하느냐는 것입니다. 정답은 '아니오'이며, 지금부터 그 방법을 구체적으로 알아보겠습니다.

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✍️ '일부 공탁'으로 강제집행까지 가는 4단계 실행 계획

연체된 금액을 안전하게 확보하면서 명도까지 성공시키는 핵심은 명도소송의 '청구취지'를 어떻게 작성하느냐에 달려있습니다.

1️⃣ 단계: 명도소송 제기 및 '마법의 문장' 삽입

가장 먼저 임차인을 상대로 건물인도(명도) 청구 소송을 제기해야 합니다. 이때 소장의 '청구취지(소송을 통해 얻고자 하는 판결 내용)'에 다음과 같은 취지의 문장을 반드시 포함해야 합니다.

"피고(임차인)는 원고(임대인)로부터 OOO원(전체 보증금)에서 연체차임 OOO원, 연체 관리비 OOO원, 원상회복비용 OOO원 등을 공제한 나머지 OOO원을 지급받음과 동시에, 이 사건 부동산을 인도하라."

이 문장이 바로 '마법의 문장'입니다. 이렇게 청구취지를 작성하면, 법원이 판결을 내릴 때 임대인이 보증금에서 공제할 수 있는 금액(연체차임 등)을 판결문에 명확하게 특정해주게 됩니다.

2️⃣ 단계: 법원의 '공제 판결' 확보

소송 과정에서 임대인은 임차인의 연체 사실과 각종 손해액을 입증해야 합니다. (예: 임대차 계약서, 월세 입금 내역, 관리비 미납 고지서, 파손 부분 사진 및 수리 견적서 등)

이러한 입증을 통해 승소 판결을 받으면, 판결문 주문에 "피고는 원고로부터 OOO원을 지급받음과 동시에 건물을 인도하라" 와 같이 임대인이 실제로 임차인에게 지급해야 할 '공제 후 보증금 잔액'이 명시됩니다.

3️⃣ 단계: '공제 후 잔액'만 법원에 공탁

이제 당신의 손에는 법원이 공인해 준 '계산서'인 판결문이 있습니다. 이 판결문을 근거로, 전체 보증금이 아닌 판결문에 명시된 '공제 후 잔액'만을 관할 법원 공탁소에 변제 공탁합니다.

이로써 당신은 임차인에 대한 보증금 반환 의무를 법적으로 완벽하게 이행한 것이 됩니다.

4️⃣ 단계: 강제집행(명도) 신청

임대인의 의무 이행이 완료되었으므로, 임차인은 더 이상 '동시이행항변권'을 주장할 수 없습니다. 이제 법원 집행관실에 위 판결문과 공탁서를 가지고 부동산 인도 강제집행을 신청하여 합법적으로 임차인을 내보낼 수 있습니다.

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⚠️ '선 공탁, 후 상계'는 안됩니다!

간혹 급한 마음에 보증금 전액을 먼저 공탁하고, "내가 받을 연체차임과 공탁금을 상계(서로의 채무를 소멸시키는 것) 처리하겠다"고 생각하는 경우가 있습니다. 하지만 이는 매우 위험한 방법입니다.

공탁된 돈은 일단 임차인의 재산으로 취급됩니다. 따라서 임대인이 임의로 상계 주장을 할 수 없으며, 신용불량자인 임차인이 공탁금을 전액 수령하여 잠적해버리면 연체차임을 돌려받을 길이 막막해집니다. 따라서 반드시 명도소송 판결을 통해 공제할 금액을 확정받고, 그 잔액만 공탁하는 순서를 지켜야 합니다.

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💡 보증금에서 공제 가능한 항목들

명도소송 시 보증금에서 공제할 수 있는 항목은 단순히 연체 월세뿐만이 아닙니다. 꼼꼼하게 챙겨 손해를 최소화해야 합니다.

• 연체 차임 및 관리비: 가장 기본적인 공제 항목입니다.

• 차임 상당의 부당이득금: 임대차 계약이 해지된 이후에도 임차인이 건물을 인도하지 않고 버티는 기간 동안의 월세에 해당하는 금액입니다.

• 원상회복비용: 임차인의 고의나 과실로 발생한 파손에 대한 수리비입니다. (단, 일상적인 사용으로 인한 마모나 변색 등 '통상의 손모'는 공제할 수 없습니다.)

• 소송비용: 명도소송에 들어간 변호사 보수, 인지대, 송달료 등도 '소송비용확정신청' 절차를 통해 임차인에게 부담시킬 수 있습니다.

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🙋‍♂️ 보증금 공탁, 이것이 궁금해요! (Q&A)

Q1: 연체된 금액이 보증금보다 더 많으면 어떻게 하나요?

A1: 보증금 전액을 공제하고도 받아야 할 돈이 남는다면, 명도소송 판결문에 "피고는 원고에게 OOO원을 지급하라"는 내용이 함께 기재됩니다. 이 판결문을 가지고 임차인의 다른 재산(급여, 예금, 자동차 등)에 대해 강제집행을 신청하여 미수금을 회수해야 합니다.

Q2: 명도소송은 시간이 너무 오래 걸린다는데, 더 빠른 방법은 없나요?

A2: 안타깝게도 임차인이 스스로 나가지 않고 동시이행항변권을 주장하는 이상, 명도소송을 통한 판결 없이는 합법적인 강제집행이 불가능합니다. 시간이 걸리더라도 가장 확실하고 안전한 방법입니다. 다만, 소송 전 '점유이전금지가처분'을 신청하여 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기는 것을 막아두는 조치는 필수입니다.

Q3: 원상회복비용은 어떻게 입증해야 하나요?

A3: 임대차 계약 시작 전과 종료 후의 상태를 비교할 수 있는 사진이나 영상이 가장 확실한 증거입니다. 또한, 파손 부위에 대한 수리업체의 객관적인 견적서를 준비하여 법원에 제출해야 합니다.

Q4: 임차인이 신용불량자라 소송해봤자 돈을 못 받을 것 같은데, 그래도 소송이 의미가 있을까요?

A4: 네, 반드시 의미가 있습니다. 판결문을 받아두면 10년의 소멸시효가 확보됩니다. 지금 당장 임차인의 재산이 없더라도, 10년 안에 그 사람의 경제 상황이 나아지거나 재산이 발견되면 언제든지 강제집행을 통해 채권을 회수할 수 있습니다. 판결문은 포기하지 않는 한 사라지지 않는 당신의 권리 증서입니다.

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✨ 마치며

임차인과의 분쟁은 정신적으로나 시간적으로 매우 힘든 과정입니다. 하지만 감정적으로 대응하기보다는, 법이 정한 절차를 차분하고 정확하게 밟아나가는 것이 당신의 소중한 재산을 지키는 가장 현명한 길입니다. 위에서 설명해 드린 절차를 숙지하시고, 필요하다면 꼭 법률 전문가의 도움을 받아 문제를 해결해 나가시길 바랍니다.