무너지는 성(城)과 그림자 뒤에 숨은 상속녀
2026년 2월의 어느 날, 창밖에는 진눈깨비가 흩날리고 있었다. 30대 직장인 민우 씨는 손에 쥔 차가운 캔커피만큼이나 속이 타들어 갔다.
"3월 3일까지만 기다려줘. 그때는 정말 줄 수 있어."
집주인 김 씨의 읍소는 벌써 세 번째였다.
민우 씨가 이 집에 처음 발을 들인 건 2023년 10월. 1억 원이라는 큰돈을 들여 전세 계약을 맺을 때만 해도 등기부등본은 깨끗했다. '안전하다'는 믿음 하나로 2년을 살았고, 별문제 없이 몇 달 더 연장 계약까지 했다. 하지만 그 믿음은 한순간에 배신으로 돌아왔다.
재앙은 예고 없이 찾아왔다. 계약 연장 직후인 2024년 11월, 갑자기 등기부에 10억 8천만 원이라는 거액의 은행 근저당이 찍혔다. 그것도 모자라 일주일 뒤에는 집주인의 딸 앞으로 '소유권이전청구권 가등기'까지 설정되었다.
"상속 때문에 어쩔 수 없이 해둔 거야. 걱정 마."
집주인은 웃으며 말했지만, 민우 씨는 본능적으로 알았다. 이 건물은 지금 침몰하는 배라는 것을.
계약이 끝나고 보증금을 돌려달라고 하자, 집주인은 본색을 드러냈다.
"돈이 없어. 다른 소송 때문에 통장도 압류됐고..."
민우 씨는 최후의 수단으로 임차권등기를 신청했다. 그러자 집주인은 딸과 함께 와서 사정했다.
"강제집행 공증 써줄게. 대신 3월까지만 기다려줘."
민우 씨는 요구했다.
"그럼 실질적 소유주가 될 따님도 연대보증인으로 들어오세요."
처음엔 알겠다던 그들이 공증 작성 당일 말을 바꿨다.
"가족들이 반대해서 딸은 보증 못 서네. 대신 내 이름으로만 공증 서거나, 건물에 근저당 설정해 줄게."
민우 씨는 헛웃음이 나왔다. 이미 10억 빚이 깔린 건물에 후순위 근저당이 무슨 소용이란 말인가. 게다가 통장까지 압류된 빈털터리 집주인의 공증이라니. 그것은 부도난 수표나 다름없었다. 가등기를 쥔 딸은 건물이라는 알맹이만 쏙 빼먹으려 하고, 껍데기뿐인 아버지를 방패막이로 내세우고 있었다.
민우 씨는 결심했다. 저들이 숨기고 있는 가장 아픈 곳을 찌르지 않으면, 내 돈 1억은 공중분해 될 것이라고. 그는 휴대폰을 들어 변호사에게 전화를 걸었다.
"변호사님, 저들이 제안한 협상, 전면 거부하겠습니다. 이제 제 방식대로 받겠습니다."
💡 '빈 껍데기'와의 협상은 시간 낭비, '경매'라는 칼을 뽑아야 한다
질문자님의 상황을 냉정하게 분석했을 때, 임대인이 제안한 '임대인 단독 공증'이나 '근저당 설정'은 받아들이시면 안 됩니다. 그것은 질문자님의 시간을 끌기 위한 꼼수일 뿐, 실질적인 채권 회수에는 아무런 도움이 되지 않습니다.
질문에 대한 명쾌한 해답:
임대인 단독 공증의 위험성:
결론: 매우 위험합니다. 효력이 없을 가능성이 큽니다.
이유: 이미 통장이 압류된 임대인은 변제 능력이 없는 '무자력' 상태입니다. 공증(강제집행 인낙)을 받아도 집행할 재산(통장, 예금)이 없으면 휴지 조각입니다. 만약 임대인이 파산이나 회생을 신청하면, 질문자님의 보증금 채권은 '회생 채권'으로 묶여 몇 년간 푼돈으로 나눠 받거나 대폭 탕감될 수 있습니다. (단, 전세보증금은 별제권이 있어 경매로 회수 가능하나 절차가 복잡해집니다.)
딸의 보증 거부 시 회수 방법:
결론: 유감스럽게도 딸이 자발적으로 돈을 주지 않는 한, 해당 건물을 경매에 넘기는 것 외에는 뾰족한 수가 없습니다.
전략: 하지만 역설적으로 "경매를 진행하겠다"는 강력한 액션이 딸이 돈을 가져오게 만드는 유일한 방법입니다.
[질문자님의 강력한 무기: 최선순위 권리] 질문자님은 2023.10.27 전입 및 확정일자를 갖췄습니다. 2024.11.19에 설정된 은행 근저당(10억 8천)과 2024.11.27 설정된 딸의 가등기보다 선순위입니다. 이 말은 경매가 진행되면 질문자님이 은행보다 먼저, 가장 1순위로 배당(돈)을 받아간다는 뜻입니다. (낙찰가가 1억만 넘으면 전액 회수 가능)
📝 왜 딸은 보증을 거부하고, 우리는 경매를 해야 하는가?
임대인 측의 속내와 질문자님이 취해야 할 구체적인 행동 요령을 설명해 드립니다.
1. 임대인과 딸의 속셈 분석
딸 (가등기권자): 그녀는 건물의 소유권을 가져가고 싶어 합니다(가등기). 하지만 10억이 넘는 빚과 질문자님의 보증금 채무는 떠안기 싫은 것입니다. 보증인으로 들어가는 순간 본인의 재산까지 압류당할 수 있으니 발을 빼는 것입니다.
임대인 (아버지): 이미 신용이 망가진 상태입니다. 본인 명의로 공증을 써줘 봤자 잃을 게 없습니다. 딸을 보호하기 위해 본인이 총알받이를 자처하는 것입니다.
근저당 제안의 함정: 이미 선순위(1순위) 권리를 가진 질문자님에게 후순위 근저당을 설정해 준다는 건 아무런 의미가 없는 '기만행위'입니다.
2. 질문자님의 승리 전략 (압박 전술)
질문자님은 이 건물의 **'슈퍼 갑'**입니다. 은행보다 선순위이기 때문입니다.
Step 1: 협상 결렬 통보 및 최고장 발송
"딸이 연대보증 하지 않으면, 3월 3일까지 기다릴 수 없다. 즉시 법적 절차를 밟겠다"고 내용증명을 보내십시오.
Step 2: 임차권등기 완료 후 지급명령 신청
임차권등기가 등기부네 올라가는 즉시, 법원에 '지급명령'을 신청하거나 '보증금 반환 소송'을 제기하십시오. (공증을 안 써주면 소송으로 집행권원을 얻어야 합니다.)
Step 3: 강제 경매 신청 예고
이것이 핵심입니다. "내가 경매를 넣으면, 이 건물은 낙찰될 것이고, 선순위인 나는 배당받아 나가지만, 후순위인 딸의 가등기와 은행 빚은 모두 말소되어 사라진다."
딸은 건물을 상속받으려(또는 소유하려) 가등기를 걸어뒀는데, 경매가 넘어가면 가등기 권리 자체가 휴지 조각이 됩니다. 건물을 지키고 싶다면 딸이 돈을 구해와서 질문자님을 내보내야 합니다.
3. 경매가 최후의 수단인 이유
딸을 압박하는 유일한 길: 딸은 법적으로 '제3자'이므로 강제로 돈을 뜯어낼 수 없습니다. 하지만 건물이 경매로 넘어가면 본인의 가등기가 날아가므로, 건물을 지키기 위해(상속받기 위해) 울며 겨자 먹기로 보증금을 대신 갚을(대위변제) 가능성이 매우 높습니다.
안전한 회수: 설령 딸이 포기하더라도, 질문자님은 1순위라 경매 대금에서 가장 먼저 1억 원을 배당받습니다. 건물이 10억 대출이 나올 정도면 가치는 충분할 것이므로 원금 손실 위험은 거의 없습니다.
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 임대인이 파산하면 제 보증금은 날아가나요?
👉 A. 아닙니다. 임대인이 파산하더라도 질문자님의 **'대항력 있는 임차보증금'**은 보호받습니다. 파산 절차와 무관하게 해당 주택에 대해 **별제권(파산재단에 속하지 않고 우선 변제받을 권리)**을 행사하여 경매를 통해 받아낼 수 있습니다. 다만, 파산관재인이 선임되면 절차가 지연될 수는 있습니다.
Q2. 딸이 가등기에 기한 본등기를 해버리면 주인이 바뀌는데, 그럼 딸한테 돈 달라고 할 수 있나요?
👉 A. 네, 가능합니다. (이게 베스트 시나리오입니다.) 딸이 소유권 이전을 마치면(본등기), 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 즉, 딸이 새로운 집주인이 되므로 딸에게 보증금 반환 소송 및 강제 집행이 가능해집니다. 딸이 보증을 안 서려고 버티는 이유도 바로 본등기를 미루고 싶어서일 것입니다.
Q3. 3월 3일까지 기다려주는 게 좋을까요?
👉 A. 딸의 보증 없이는 기다리지 마세요. 임대인 단독 공증은 시간 끌기 용입니다. 3월 3일이 되어도 돈이 없을 확률이 99%입니다. 차라리 지금 바로 지급명령 신청을 하시는 게 3월 3일에 강제집행을 시작할 수 있는 지름길입니다.
Q4. 소송 비용이나 변호사 비용도 받을 수 있나요?
👉 A. 네, 청구 가능합니다. 보증금 반환 소송에서 승소하면 소송 비용(인지대, 송달료, 변호사 보수 등 법정 한도 내)을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 또한 보증금을 돌려받을 때까지 연 5%(소송 제기 후 연 12%)의 지연 이자도 청구할 수 있습니다.
Q5. 제가 1순위인데 왜 경매가 걱정인가요?
👉 A. 시간이 걸리기 때문입니다. 경매 신청부터 배당까지 빠르면 8개월, 길면 1년 이상 걸립니다. 그동안 돈이 묶이는 것이 단점입니다. 하지만 원금 회수 가능성은 가장 확실합니다. 이 점을 이용해 "오래 걸려도 난 경매 넣어서 다 받고 나갈 거다. 그동안 딸의 가등기는 사라질 텐데 괜찮냐?"라고 협박(?)하는 것이 최고의 협상 기술입니다.
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