차가운 겨울, 내 보증금을 인질로 잡은 낯선 방문자
2026년 2월 12일, 충남 천안의 한 법무사 사무실 앞. 찬 바람이 옷깃을 파고들었지만, 내 속은 더 차갑게 얼어붙어 있었다. 3년 전, 행복한 신혼의 꿈을 안고 들어왔던 1억 5천만 원짜리 전셋집. 집주인의 갑작스러운 사망과 이어진 경매 통지서는 우리 가족의 일상을 송두리째 흔들어 놓았다.
"그래도 배당금으로 보증금 대부분은 건질 수 있으니 다행이다."
아내와 나는 그렇게 서로를 위로하며 이삿짐을 쌌다. 낙찰자가 잔금을 치른 12월 말부터 이사 갈 집을 구하느라 동분서주했다. 한겨울에, 그것도 명절이 낀 시기에 집을 구하기란 하늘의 별 따기였다. 결국 우리는 낙찰자가 소유권을 취득한 지 50일 만인 2월 10일에 짐을 뺐다.
그런데 배당기일에 청천벽력 같은 소식을 들었다. 배당금 1억 5천만 원에 '가압류'가 걸려 출금이 막혔다는 것이다. 가압류권자는 바로 낙찰자였다. 그는 우리가 집을 비워주지 않은 50일 동안의 사용료로 무려 860만 원을 청구했다.
"감정가가 2억 8천이니 연 12% 이자로 계산해서 월 280만 원 내놓으세요. 아니면 합의금 500만 원 주시던가."
낙찰자의 목소리는 당당했다. 이 동네 월세 시세는 고작 60만 원인데, 그는 자기 멋대로 정한 이자율을 들이밀며 내 피 같은 배당금을 볼모로 잡고 있었다. 50일 살았다고 500만 원이라니, 하루에 10만 원짜리 호텔에 묵은 꼴이었다.
"법대로 합시다."
나는 떨리는 목소리로 말했지만, 속으로는 겁이 났다. 소송비용이 더 나오진 않을까? 당장 이사 갈 집 잔금은 어쩌지? 하지만 억울했다. 전 집주인의 빚 때문에 쫓겨나는 것도 서러운데, 새 주인에게까지 뜯길 수는 없었다. 나는 주먹을 꽉 쥐고 법원 민원실로 향했다. 이 싸움은 이제 돈이 아니라, 내 마지막 자존심을 지키는 싸움이었다.
💡 '통상 임료(월세)'만 지급하면 됩니다. 예상 판결 금액은 약 100만 원 내외입니다.
질문자님, 낙찰자의 요구는 터무니없이 과도합니다. 법적으로 부당이득금은 '실제 임료(월세)'를 기준으로 산정하지, 낙찰자가 주장하는 '낙찰가/감정가 대비 이자율'로 계산하지 않습니다. 쫄지 마시고 정면 대응하십시오.
✅ 핵심 해결 솔루션
예상 판결 금액: 질문자님이 점유한 기간(잔금 납부일 12/22 ~ 명도일 2/10)은 약 1.6개월(50일)입니다. 주변 시세가 월 60만 원이므로, 법원에서 인정할 부당이득금은 약 100만 원(60만 원 × 1.6개월) + 미납 관리비(실비) 수준입니다. 낙찰자가 요구한 500만 원이나 청구한 860만 원은 기각될 확률이 99%입니다.
공탁 및 제소명령 신청: 낙찰자는 가압류만 걸어놓고 시간을 끌며 질문자님을 지치게 할 것입니다. 법원에 [제소명령 신청]을 하여 "가압류만 하지 말고 본안 소송을 빨리 걸어라"라고 압박하십시오. 낙찰자가 정해진 기간 내에 소송을 제기하지 않으면 가압류는 취소됩니다.
소송 대응: 소액심판으로 진행될 경우, "주변 월세 시세 확인서(부동산 2~3곳 날인)"와 "국토부 실거래가 내역"을 증거로 제출하여 통상 임료가 월 60만 원임을 입증하면 됩니다.
📝 낙찰자의 횡포를 막는 법적 논리와 대응 전략
왜 낙찰자의 요구가 부당한지, 그리고 내 배당금을 지키기 위해 구체적으로 어떤 절차를 밟아야 하는지 상세하게 분석해 드립니다.
1. 부당이득금 산정의 법적 기준 📉
낙찰자는 지금 '전가의 보도'처럼 쓰이는 연 12% 이자를 들먹이고 있지만, 이는 법리적으로 틀렸습니다.
대법원 판례: 불법 점유(대항력 없는 세입자의 점유)로 인한 손해배상액(부당이득금)은 "차임 상당액(월세)"을 기준으로 합니다.
계산: 질문자님이 거주하신 곳의 시세가 보증금 1,000만 원 / 월세 60만 원이라면, 법원은 이 60만 원을 기준으로 50일 치를 계산합니다.
50일 ÷ 30일 = 약 1.66개월
60만 원 × 1.66 = 약 100만 원
낙찰자가 주장하는 감정가 대비 1% 이자는 상가나 특수 물건 등 임대료 시세를 알기 어려운 경우에나 인용되는 예외적인 방식입니다. 아파트는 KB시세와 월세 실거래가가 명확하므로 절대 그 금액이 나오지 않습니다.
2. '제소명령 신청'으로 역공하기 🛡️
현재 낙찰자는 가압류라는 '임시 조치'만 해두고 배당금을 묶어둔 상태입니다. 질문자님이 돈이 급해 합의해 줄 때까지 기다리는 전략입니다. 이를 깨야 합니다.
절차: 관할 법원에 [제소명령 신청서]를 제출합니다. (비용 몇천 원)
효과: 법원은 낙찰자에게 "OO일 안에 정식으로 소송(본안)을 제기하라"는 명령을 내립니다.
결과:
낙찰자가 기간 내에 소송을 안 하면? -> 가압류 취소 신청을 통해 배당금을 찾을 수 있습니다.
낙찰자가 소송을 걸면? -> 법정에서 "월세 60만 원 기준"으로 다투면 됩니다. 낙찰자는 변호사 비용과 인지대를 써가며 고작 100만 원을 받기 위해 소송을 해야 하므로, 오히려 합의를 요청해올 가능성이 큽니다.
3. 소액재판 대응 요령 (이의신청) 👨⚖️
낙찰자가 소송을 걸어오면 법원에서 '이행권고결정'이나 소장이 날아올 것입니다.
이의신청서 제출: 이행권고결정문을 받은 날로부터 2주 이내에 반드시 [이의신청서]를 제출해야 합니다. "원고의 청구 금액은 터무니없으며, 실제 시세는 월 60만 원이다"라고 적어서 냅니다.
답변서 제출: "나는 2월 10일에 명도를 완료했다. 내가 지급해야 할 금액은 시세 기준 100만 원과 관리비뿐이다. 나머지 청구는 기각해달라"는 취지의 답변서를 냅니다.
증거: 네이버 부동산 캡처, 인근 부동산 소장님의 시세 확인서, 국토부 실거래가 조회 내역을 첨부합니다.
4. 배당금 공탁과 출급 💰
현재 가압류된 금액(860만 원)을 제외한 나머지 1억 4천여만 원은 배당기일에 즉시 수령 가능했을 것입니다. (만약 전액이 묶여 있다면 집행관에게 문의하여 가압류 금액 공제 후 지급 요청).
소송에서 지더라도, 판결 난 금액(약 100만 원+이자)만 공제되고 나머지는 질문자님께 돌아옵니다.
낙찰자가 요구하는 500만 원 합의는 절대 해주지 마십시오. 소송 가도 질문자님이 부담할 금액은 소송비용(일부) 포함해도 200만 원을 넘기 힘듭니다.
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 제가 대항력이 없는데도 50일 동안 산 게 불법인가요?
👉 A. 엄밀히 말하면 불법 점유가 맞습니다. 낙찰자가 잔금을 납부한 시점(12/22)부터 소유권은 낙찰자에게 넘어갑니다. 질문자님은 선순위 근저당 때문에 대항력이 소멸되었으므로, 잔금 납부일 이후부터는 남의 집에 허락 없이 산 것이 됩니다. 그래서 '부당이득금(월세)'을 내야 하는 것은 맞습니다. 하지만 그 금액이 '월세' 수준이지, '고리대금' 수준은 아닙니다.
Q2. 관리비는 제가 내야 하나요?
👉 A. 네, 실거주한 기간(2/10까지)의 관리비는 내야 합니다. 이 부분은 다툼의 여지가 없습니다. 낙찰자가 대납했다면 그 금액만큼은 물어줘야 합니다. 단, 장기수선충당금은 소유자 부담이므로 제외하고 입금하면 됩니다.
Q3. 낙찰자가 소송 비용까지 청구하겠다고 협박합니다.
👉 A. 걱정하지 마세요. 소송 비용은 패소한 쪽이 부담하는 것이 원칙이나, '일부 승소'의 경우 비율대로 나눕니다.
예: 낙찰자가 860만 원 청구했는데 법원이 100만 원만 인정함 -> 낙찰자가 90% 패소한 셈입니다.
이 경우 소송 비용의 90%는 낙찰자가, 10%만 질문자님이 부담하게 판결이 날 확률이 높습니다. 배보다 배꼽이 더 커지는 건 낙찰자 쪽입니다.
Q4. 제소명령 신청은 변호사 써야 하나요?
👉 A. 아니요, 혼자서도 충분합니다. 대한민국 법원 전자소송 사이트나 법원 민원실에 가면 양식이 다 있습니다. 사건번호(가압류 사건)와 당사자 이름만 적어서 내면 됩니다. 비용도 인지대, 송달료 포함 몇만 원 안 듭니다. 이것만 해도 낙찰자는 엄청난 심리적 압박을 받습니다.
Q5. 이사비는 못 받나요?
👉 A. 상황상 어렵습니다. 보통 이사비는 낙찰자가 명도를 빨리 받기 위해 주는 위로금 성격입니다. 이미 감정이 상해서 소송전까지 간 마당에 이사비를 기대하기는 어렵습니다. 대신 부당이득금을 시세대로 방어하는 데 집중하십시오.
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