🏗️ 상가 임대인이 가벽 설치 약속을 어겼다면? 손해배상 청구와 계약 해지 가능할까?

 상가 임대차 계약에서 임대인이 약속한 가벽(칸막이) 시공을 해주지 않아 인테리어 공사와 개업이 지연되고 있다면, 이는 명백한 채무불이행에 해당합니다. 구두 약속이라도 증거가 있다면 효력이 있으며, 임차인은 상당한 기간을 정해 이행을 최고(독촉)한 후, 그래도 이행하지 않을 시 계약 해지 및 손해배상 청구가 가능합니다. 그 구체적인 과정과 현실적인 해결책을 공유합니다.

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😫 "사장님, 벽이 없는데 인테리어를 어떻게 합니까?" 피 말리는 기다림

저는 30대 후반, 오랫동안 꿈꿔왔던 디저트 카페 창업을 준비하던 예비 점주였습니다. 발품을 팔아 신도시의 신축 상가 1층을 계약했는데, 약 40평짜리 큰 호실을 두 개로 쪼개서(분할) 20평만 임대하는 조건이었습니다.

계약 당시 임대인(건물주)은 호언장담했습니다. "걱정 마세요. 잔금 치르기 전인 3월 10일까지는 무조건 가벽 세워놓겠습니다. 그때부터 인테리어 들어오시면 돼요."

특약 사항에도 한 줄 적어넣었습니다. '임대인은 3월 10일까지 분할 가벽 공사를 완료한다.'

문제는 잔금일이 다가오면서 시작되었습니다. 3월 5일이 되어도 현장은 텅 빈 허허벌판이었습니다. 임대인에게 전화를 걸었습니다. "아, 김 사장님. 시공 업자가 요즘 바빠서 이틀만 늦춰진다네요. 12일까지는 꼭 해놓을게요."

이틀 정도야, 하고 넘겼습니다. 하지만 12일이 되어도, 15일이 되어도 벽은 세워지지 않았습니다. 인테리어 업체 실장님에게서 매일같이 전화가 빗발쳤습니다. "사장님, 저희 일정 다 꼬였습니다. 자재랑 인부들 대기 비용 발생하는 거 아시죠? 다음 주까지 공사 못 들어가면 저희 철수하고 위약금 청구할 수밖에 없습니다."

정말 미치고 팔짝 뛸 노릇이었습니다. 렌트프리(무상 임대 기간) 기간은 속절없이 흘러가고 있었고, 오픈 예정일에 맞춰 주문한 커피 머신과 가구들은 보관료를 물며 창고에 묶여 있었습니다. 임대인은 "업자가 연락이 안 된다", "비용이 생각보다 비싸서 다른 곳 알아보고 있다"라며 핑계만 댔습니다.

나중에는 적반하장으로 나오더군요. "아니, 젊은 사람이 왜 이렇게 닥달이야? 내가 안 해준대? 좀 늦어지는 것 가지고 거참."

이대로 가다가는 오픈도 못 해보고 빚더미에 앉을 판이었습니다. 감정적인 호소는 통하지 않는다는 것을 깨닫고, 저는 냉정하게 법적 대응을 준비하기 시작했습니다.

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⚖️ 내용증명 발송과 최후통첩

더 이상의 구두 독촉은 무의미하다고 판단했습니다. 저는 법적인 절차를 밟기로 하고, 다음과 같은 단계로 압박 수위를 높였습니다.

1. 증거 수집 및 손해액 산정 📝

가장 먼저 임대인과의 통화 녹음, 카카오톡 메시지, 그리고 계약서 특약 사항을 정리했습니다. 그리고 인테리어 업체로부터 받은 '공사 지연에 따른 손해 견적서(인건비, 위약금 등)'와 창고 보관료 영수증 등 제가 입은 실질적인 손해 금액을 엑셀로 정리했습니다.

2. 내용증명(독촉장) 작성 및 발송 📮

변호사 지인의 도움을 받아 강력한 어조의 내용증명을 작성했습니다. 핵심은 감정이 아닌 '사실'과 '법적 효력'을 강조하는 것이었습니다.

• 수신: 임대인 OOO

• 제목: 임대차 계약상 의무 불이행에 따른 이행 촉구 및 손해배상 청구 예고

• 주요 내용:

  1. 귀하는 202X년 3월 10일까지 가벽을 설치하기로 약정하였으나, 현재(3월 20일)까지 이행하지 않고 있음.

  2. 이로 인해 본인은 인테리어 공사 지연 손해금 000만 원, 집기 보관료 000만 원 등의 손해가 발생하고 있음.

  3. 3월 25일까지 가벽 설치를 완료할 것을 강력히 촉구함(최고).

  4. 만약 위 기한까지 이행하지 않을 경우, 본 계약을 즉시 해지하고 계약금 반환 및 위 손해액 전액에 대한 배상을 청구할 것임.

  5. 본 내용증명 도달 이후 발생하는 모든 법적 비용 또한 귀하의 부담임.

3. 결과: 임대인의 태세 전환 🤝

내용증명이 발송되고 이틀 뒤, 임대인에게서 다급한 전화가 왔습니다. 법적인 용어와 구체적인 손해배상 액수가 적힌 문서를 받으니 그제야 사태의 심각성을 깨달은 것입니다.

"김 사장, 뭐 이런 걸 보내고 그래? 내가 지금 바로 웃돈 줘서라도 내일까지 벽 세울게. 미안해."

결국, 내용증명을 보낸 지 3일 만에 가벽 공사가 완료되었습니다. 저는 여기서 멈추지 않고, 공사 지연으로 인해 까먹은 렌트프리 기간을 1개월 더 연장받고, 인테리어 위약금 일부를 임대인이 부담하는 것으로 합의서를 다시 작성했습니다. 강경하게 나가지 않았다면 얻어내지 못할 결과였습니다.

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🧐 왜 '최고'와 '내용증명'이 중요한가?

이 사건에서 해결의 열쇠는 단순히 화를 내는 것이 아니라, '이행 지체에 빠뜨리는 법적 절차'를 밟았다는 점입니다.

1. 채무불이행과 계약 해지의 요건 📜

민법상 상대방이 약속(채무)을 지키지 않는다고 해서 바로 계약을 깰 수 있는 것은 아닙니다. '이행 지체(약속한 날짜를 넘김)'가 발생했을 때, 채권자(임차인)는 반드시 '상당한 기간을 정하여 이행을 최고(독촉)'해야 합니다. 즉, "언제까지 해달라, 안 그러면 끝이다"라는 마지막 기회를 줘야 한다는 뜻입니다. 제가 내용증명에 '3월 25일까지'라는 데드라인을 명시한 이유가 바로 이것입니다. 이 절차 없이는 적법한 계약 해지가 불가능할 수 있습니다.

2. 손해배상의 범위 입증 💸

말뿐인 손해는 법원에서 인정받기 어렵습니다.

• 통상 손해: 가벽 미설치로 인해 일반적으로 발생하는 손해.

• 특별 손해: 인테리어 업체의 위약금이나 특수 장비 보관료 등 특별한 사정으로 인한 손해. 특별 손해의 경우 상대방(임대인)이 '그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때'에만 청구할 수 있습니다. 저는 내용증명을 통해 "당신의 지연으로 인해 인테리어 위약금이 발생하고 있다"는 사실을 명확히 고지했으므로, 나중에 소송으로 갔더라도 이를 청구할 수 있는 근거를 만든 것입니다.

3. 심리적 압박 효과 💥

대부분의 임대인은 소송까지 가는 것을 극도로 꺼립니다. 건물이 가압류되거나 소송 기록이 남는 것이 싫기 때문입니다. 내용증명은 "나는 지금 소송 불사할 준비가 끝났다"는 가장 강력한 신호이며, 협상 테이블에서 임차인을 '을'이 아닌 대등한 협상가로 만들어줍니다.

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❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 계약서에 가벽 설치에 대한 내용이 없고 말로만 약속했는데 어떡하죠? 

🅰️ 구두 계약도 계약으로서 효력은 있습니다. 하지만 상대방이 "난 그런 말 한 적 없다"라고 오리발을 내밀면 입증하기가 매우 어렵습니다. 이럴 때는 통화 녹음, 문자 메시지 내역, 혹은 중개했던 공인중개사의 진술서(확인서) 등을 확보해야 합니다. 만약 증거가 전혀 없다면 법적 대응이 매우 불리해질 수 있습니다.

Q2. 임대인이 끝까지 안 해주면 제가 제 돈으로 설치하고 월세에서 까도 되나요? 

🅰️ 원칙적으로는 가능합니다. 이를 '필요비 상환 청구권'이라고 합니다. 임대인은 목적물을 사용·수익하게 할 의무가 있으므로, 필수적인 시설인 벽을 임차인이 대신 설치했다면 그 비용을 청구할 수 있습니다. 단, 임의로 설치했다가 나중에 "왜 상의 없이 비싸게 했냐"라며 분쟁이 생길 수 있으므로, 내용증명으로 "언제까지 안 해주면 내가 설치하고 비용 청구하겠다"고 통보한 후 진행하는 것이 안전합니다.

Q3. 가벽이 안 세워져서 오픈이 늦어진 기간만큼의 영업 손실도 받을 수 있나요? 

🅰️ 영업 손실(일실수입)은 입증이 까다로운 부분입니다. 아직 오픈하지 않은 가게의 예상 매출을 근거로 손해를 산정하기 어렵기 때문입니다. 다만, 이미 프랜차이즈 계약 등으로 예상 수익이 객관적으로 증명되거나, 기존에 영업하던 가게를 이전하는 경우라면 과거 데이터를 기반으로 청구해 볼 여지는 있습니다. 현실적으로는 렌트프리 기간 연장 등으로 타협하는 경우가 많습니다.

Q4. 계약금만 낸 상태인데, 그냥 계약금 포기 안 하고 돌려받고 끝낼 수 있나요? 

🅰️ 네, 가능합니다. 임대인의 귀책사유(가벽 미설치)로 인한 채무불이행이기 때문에, 적법한 절차(최고 후 해지 통보)를 거친다면 계약금을 포기하는 것이 아니라, 낸 계약금을 전액 돌려받고 +@ (손해배상)까지 받을 수 있습니다. 임차인의 단순 변심이 아니기 때문입니다.