자영업을 시작하려는 분들이 가장 많이 선택하는 방법 중 하나가 기존에 운영 중인 가게를 인수하는 것입니다. 인테리어 비용을 아끼고 기존 단골손님을 그대로 흡수할 수 있다는 장점이 있지만, 그만큼 복잡한 권리금 문제와 건물주와의 계약이 얽혀 있어 자칫하면 큰 금전적 손실을 볼 수 있습니다. 오늘은 상가 임대차 승계 시 반드시 거쳐야 할 절차와 놓치지 말아야 할 주의사항을 명쾌하게 정리해 드립니다.
이야기: 대박 카페 인수하려다 쪽박 찰 뻔한 최 사장의 사연
☕ 꿈에 그리던 카페 인수 회사를 그만두고 카페 창업을 준비하던 최 씨는 목 좋은 곳에 위치한 카페가 매물로 나온 것을 발견했습니다. 현 세입자(양도인)는 "권리금 5천만 원만 주면, 커피 머신이랑 인테리어 다 넘기고 단골 명부까지 주겠다"고 제안했습니다. 최 씨는 매출 장부를 확인하고 마음이 급해져 덜컥 권리금 계약서에 도장을 찍고 계약금 500만 원을 입금했습니다.
😱 건물주의 날벼락 통보 기분 좋게 건물주를 만나러 간 날, 건물주는 청천벽력 같은 소리를 합니다. "새로 들어오시는 분이라고요? 이번에 재계약하면 월세를 200만 원에서 300만 원으로 올릴 생각입니다. 싫으시면 계약 못 해 드립니다." 최 씨는 예상치 못한 고정 지출 상승에 계약을 포기하고 싶어졌습니다. 하지만 양도인은 "단순 변심이니 권리금 계약금 500만 원은 못 돌려준다"고 나옵니다. 순서가 뒤바뀐 계약 때문에 최 씨는 진퇴양난에 빠졌습니다. 과연 무엇이 잘못되었을까요?
1. 권리금 계약이 먼저일까, 임대차 계약이 먼저일까?
상가 승계의 핵심은 두 개의 계약을 체결해야 한다는 점입니다. 하나는 기존 세입자와의 '권리금 계약(양도양수 계약)'이고, 다른 하나는 건물주와의 '임대차 계약'입니다. 순서는 다음과 같이 진행하는 것이 가장 안전합니다.
📝 1단계: 권리금(양도양수) 계약 체결 및 특약 설정 기존 세입자와 시설비, 영업권에 대한 권리금 계약을 먼저 체결합니다. 이때 최 씨와 같은 사고를 막기 위해 반드시 특약을 넣어야 합니다.
필수 특약 문구: "신규 임대차 계약이 임대인의 거절이나 과도한 임대료 인상 요구 등으로 체결되지 못할 경우, 본 권리금 계약은 무효로 하며 계약금은 전액 조건 없이 반환한다."
🤝 2단계: 임대인의 의사 타진 권리금 계약을 맺은 후, 기존 세입자가 주선하여 예비 창업자(양수인)를 임대인에게 소개합니다. 이때 임대료 조건, 계약 기간 등을 조율합니다.
🏢 3단계: 신규 임대차 계약 체결 임대인과 새로운 임대차 계약서를 작성합니다. 이 계약이 성사되어야 비로소 가게를 운영할 권리가 생깁니다.
💰 4단계: 권리금 잔금 지급 및 영업 승계 임대차 계약이 완료되면, 기존 세입자에게 권리금 잔금을 지급하고 영업 신고증 승계 등의 행정 절차를 마무리합니다.
2. 임대차 승계 시 반드시 확인해야 할 체크리스트
계약서에 도장을 찍기 전, 다음 사항들을 꼼꼼히 확인해야 나중에 후회하지 않습니다.
🔍 행정처분 승계 여부 확인 가장 위험한 부분입니다. 기존 가게가 영업정지 처분을 받았거나, 위생법 위반으로 적발된 이력이 있다면 그 처분 효과가 그대로 승계될 수 있습니다. 구청 위생과나 민원실을 통해 해당 업소의 행정처분 이력을 반드시 조회해야 합니다.
📉 임대료 인상 가능성 상가건물 임대차보호법상 갱신 시 인상률 상한은 5%이지만, 이는 기존 계약을 갱신할 때 이야기입니다. 주인이 바뀌거나 세입자가 바뀌어 신규 계약을 맺을 때는 건물주가 시세대로 임대료를 대폭 올릴 수 있습니다. 미리 건물주의 성향과 주변 시세를 파악해야 합니다.
📋 영업신고증 승계 vs 신규 발급 기존 영업신고증을 승계받으면 절차가 간편하지만 앞서 말한 행정처분 이력까지 떠안게 됩니다. 반면 폐업 후 신규 발급을 받으면 깨끗하게 시작할 수 있지만, 소방 필증이나 정화조 용량 등 현행 법규에 맞춰 시설을 다시 점검받아야 하는 까다로움이 있습니다. 상황에 따라 유리한 쪽을 선택하세요.
3. 사업자등록은 폐업 후 신규가 원칙
영업신고증(구청 업무)은 명의 변경으로 승계가 가능하지만, 사업자등록증(세무서 업무)은 승계가 불가능합니다.
💼 절차의 정석
기존 세입자(양도인): 폐업 신고
신규 세입자(양수인): 영업신고증 명의 변경 완료 후, 이를 들고 세무서에 가서 신규 사업자등록 신청
이때 기존 세입자가 폐업 신고를 하지 않고 잠적하면 신규 사업자 발급이 꼬일 수 있으므로, 잔금 날 같이 손잡고 가서 처리하는 것이 가장 깔끔합니다.
Q&A 상가 인수 창업, 궁금증 해결
예비 사장님들이 가장 많이 묻는 질문을 모았습니다.
Q1. 건물주가 권리금 계약을 인정 안 해줘도 되나요?
⚖️ 인정의 문제가 아니라 방해 금지의 문제입니다. 건물주는 세입자끼리 주고받는 권리금에 관여할 권리가 없습니다. 다만, 정당한 이유 없이(예: 내가 직접 장사하겠다 등) 신규 세입자와의 계약을 거절하여 기존 세입자가 권리금을 회수하는 기회를 방해하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
Q2. 계약 기간은 무조건 10년 보장되나요?
📅 네, 갱신 요구권이 있습니다. 환산보증금 규모와 상관없이 모든 상가 임대차는 최초 계약일로부터 10년간 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 단, 3기 이상의 차임 연체(월세 3번 밀림) 등 귀책사유가 있으면 쫓겨날 수 있으니 월세 관리는 철저히 해야 합니다.
Q3. 시설이 다 망가졌는데 권리금 깎을 수 있나요?
🔧 협상의 영역입니다. 권리금은 법으로 정해진 금액이 아닙니다. 에어컨이 고장 났거나 인테리어가 낡았다면, 권리금 계약 단계에서 이를 근거로 감액을 요구해야 합니다. 계약 후에는 하자를 발견해도 돌려받기 매우 어렵습니다.
마치며 돌다리도 두드려보고 건너세요
상가 임대차 승계는 '내 가게'를 갖는 설레는 일이지만, 한순간의 실수로 전 재산을 잃을 수도 있는 냉혹한 비즈니스입니다.
양도인의 말만 믿지 말고, 건물주와의 소통을 우선시하세요. 그리고 권리금 계약서에는 반드시 '임대차 계약 불발 시 무효'라는 안전장치(특약)를 걸어두시길 바랍니다. 꼼꼼한 준비만이 성공 창업의 지름길입니다.
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