경매와 소액임차인의 진실: 허위 계약과 사문서 위조의 함정

6월 20, 2025

🏠 1. 경매 전, 모든 것이 의심스럽기 시작되다

이야기의 시작은 수도권 외곽 한 다가구 건물에 거주하던 세입자 박씨의 사연입니다. 박씨는 3년 동안 평화롭게 거주하던 중, 임대인의 변경 소식과 함께 이상한 사건의 연속을 겪기 시작했습니다.

무엇이 박씨를 의심하게 했을까요? 바로 여러 명의 소액임차인들이 나타났고, 이들의 임대차 계약서 내용은 너무 비슷했던 것입니다.

🔄 2. 임대인의 변경과 새로운 계약, 불길한 징후

어느 날 박씨는 은행 대출 연장을 위해 서류를 준비하던 중, 건물주가 이미 변경되었음을 알게 되었습니다. 더욱이 새로운 임대인과 재계약을 해야 한다는 통보를 받았습니다.

이상했던 점 몇 가지:

새 임대인이 성급히 계약서를 작성하자고 재촉
계약서 양식이 기존 임대인과 동일
확정일자까지 빠르게 처리

박씨는 아무런 의심 없이 서류 작업을 끝냈지만, 며칠 뒤 경매가 개시됐다는 통보를 받으며 의심이 커졌습니다.

📋 3. 경매 과정에서 발견한 '중복 계약서'

전자소송 시스템을 통해 경매 상황을 확인하던 박씨는 충격적인 사실을 알게 됩니다. 자신 외에도 동일한 건물에 세 명의 임차인이 등록되어 있었는데, 계약 내용이 거의 같았습니다.

세 명 임차인의 공통점:

계약서 양식과 특약 사항이 완전히 동일
다만 이름, 확정일자 날짜, 금액만 달랐음
모두 소액임차인 요건 충족

박씨는 이러한 상황이 과연 우연인지 의문을 가졌습니다.

🕵️‍♂️ 4. 실체 없는 소액임차인의 정체

그중 특히 의심스러웠던 것은 임대인과 사실혼 관계로 보이는 인물이었습니다. 그는 이전에 박씨의 전셋집에 들러 “수리를 돕겠다”며 자신의 존재감을 의도적으로 알렸던 사람이었습니다.

하지만:

해당 호실에는 사람이 거주하는 흔적이 없었음
매일 규칙적으로 불이 켜지거나 꺼지는 등 인위적인 사용 흔적

이는 그가 실제 세입자가 아니라 소액임차인 우선 배당을 노리고 허위로 계약서를 작성한 것이라는 의심을 불러일으켰습니다.

🚨 5. 법적으로 문제가 있는 허위 소액임차인 계약

소액임차인은 무엇인가요?
부동산 경매에서 소액임차인은 일정 금액 이하의 보증금을 가진 세입자에게 배당금을 우선 지급하도록 보호하는 제도입니다. 이는 서민 세입자를 보호하기 위한 취지로 마련된 법제도입니다.

하지만 이를 악용하는 사례가 늘고 있습니다. 임대인이 경매 절차 중 지인과 공모하여 허위 임차인 계약을 작성하고, 경매 배당금을 가로채는 방식입니다.

박씨가 직면한 경우처럼:

실제 거주 사실이 없는 경우
계약금 전달 증거가 없는 경우
부동산을 거치지 않고 자체 계약으로 작성된 경우

이는 모두 허위 계약이라 할 수 있기에, 형사 처벌 대상이 될 수 있습니다.

💡 6. 허위 계약서를 입증하기 위한 주요 증거

허위 계약서를 입증하기 위해서는 다양한 증거를 확보해야 합니다. 주의 깊게 살펴야 할 사항은 다음과 같습니다.

✔️ 입증에 필요한 증거

전기, 가스, 수도 사용 내역: 실제 사용량이 없는 경우 실거주를 부정할 수 있음
CCTV 영상: 특정 호실에 사람이 드나들지 않은 사실을 보여줄 수 있음
계좌 입금 내역: 임대차보증금을 실제로 지불했는지 확인
주민등록 등본: 신고된 임차인의 실거주 확인

이러한 증거들은 경매를 진행하는 법원이나 경찰에 제출될 수 있는 중요한 자료가 됩니다.

⚖️ 7. 사문서위조와 허위 계약의 형사처벌 가능성

소액임차인으로 등록한 사실혼 관계자의 계약서는 사문서위조가 될 가능성이 높습니다.

사문서위조죄란?
타인을 속이기 위해 허위 내용의 문서를 작성하거나 이를 행사하는 행위를 말합니다.

허위 계약서를 작성하고:

확정일자를 받고,
법적인 보호를 받으려 했다면,

이는 사문서위조 및 위조문서 행사죄에 해당할 가능성이 있습니다.

🏛 8. 법원과 경찰에 대응 방법

박씨와 같은 상황에 처했다면 다음과 같은 과정으로 대응할 수 있습니다.

1️⃣ 법원에 의견서 제출
배당표 작성 전, 허위 계약과 관련된 의혹을 담은 의견서를 법원에 제출하세요.

2️⃣ 배당이의 소송
배당 절차가 진행될 경우, 소액임차인으로 배당을 받는 것이 부적절함을 주장하며 소송을 제기합니다.

3️⃣ 증거 수집 후 형사 고소
허위 계약과 관련된 증거를 수집한 뒤, 사문서위조 및 사기에 대한 형사 고소를 진행합니다.

💼 9. 예방을 위한 세 가지 팁

다음과 같은 팁을 미리 숙지한다면, 허위 소액임차인 문제 등으로부터 자유로울 수 있습니다.

1. 계약 시 공인된 부동산 중개인을 이용하세요.

직거래는 위험 가능성이 큽니다.

2. 확정일자 및 전입신고를 정확히 처리하세요.

법적 보호를 받기 위해 필수입니다.

3. 경매 과정에서 배당표 확인을 잊지 마세요.

개인의 권리를 보호할 수 있는 첫걸음입니다.

📜 참고한 자료

대한민국 민사집행법
소액임차인 보호 관련 대법원 판례
부동산 경매사례 분석 자료

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