임대한 상가의 불법 증축 문제, 계약 해지와 손해배상 청구하는 법
1. 불법 증축된 상가 임대, 은희의 사례가 주는 교훈
🔍 배경
은희는 작은 디저트 카페를 열기 위해 오랜 기간 준비를 해왔다. 하지만 임대 후 구청 위생허가 과정에서 상가 일부가 ‘불법 증축’된 사실을 알게 되고, 결국 영업 허가가 불가하다는 판정을 받게 된다.
📌 문제 핵심:
- 상가는 건축물대장에 등록된 대로 사용해야 하며, 위반 사항이 있는 경우 영업 허가가 나지 않는다.
- 건물주는 임대 전 이를 확인하거나 고지할 의무가 있었음에도 불구하고 책임을 회피했다.
💡 결론: 임차인 은희는 자신의 돈과 시간을 쏟아부었음에도 막대한 금전적, 정신적 손실을 입게 되었다. 이러한 상황을 겪고 있는 당신이라면 어떻게 해야 할까요? 지금부터 법적인 대응 방법을 자세히 알아보겠습니다.
2. 불법 증축이 왜 문제가 되는가?
🏠 불법 증축이란?
불법 증축은 건축허가 없이 기존 건물에 추가적으로 공간을 확장하거나 구조를 변경한 것입니다.
- 건축법에 따라, 건축물대장에 등록된 형태와 실제 건물 구조가 다를 경우 불법 증축으로 간주됩니다.
- 구청, 시청 등 행정기관에서는 불법 증축된 건축물에는 영업 허가 등을 내주지 않으며, 해당 건물은 강제 철거 명령을 받을 수도 있습니다.
🚨 임대차 계약에서의 문제:
- 임차인이 정상적으로 영업하려면 건물 사용 승인 상태가 적법해야 합니다.
- 불법 증축된 건물이라면 임차인이 계약 목적을 달성할 수 없으므로, 이는 계약 해지 및 손해배상 청구의 근거가 될 수 있습니다.
3. 법적으로 대응하려면 어떤 조치를 취해야 할까?
1) 불법 증축 사실을 입증하는 자료 확보하기
🔗 필수 증거 자료:
- 구청이나 공공기관에서 발급한 건축물대장과 위반 건축물 확인 공문
- 현장 사진 및 불법 증축 사실이 드러난 관련 문서
💡 팁:
공무원의 현장 검토 혹은 허가 불가 판정 등을 문서로 받아 두면, 법적 근거 확보에 큰 도움이 됩니다.
2) 계약 목적 달성이 불가능하다는 점 주장하기
⚖️ 민법 제535조:
- 계약 체결 당시 상가가 적법하지 않은 상태(불법 증축)였으므로, 계약 목적을 달성할 수 없는 것으로 간주할 수 있습니다.
- 이를 기반으로 계약을 해지하고 이미 지급한 보증금 등 반환을 요구하십시오.
📌 중요 포인트:
계약서에 명시된 ‘특약’이나 상가 상태를 확인한 흔적이 부족해도, 임대인이 불법 증축 사실을 고지하지 않았을 시 임차인에게 더 유리한 판결을 이끌어낼 수 있습니다.
3) 민법 제580조를 근거로 손해배상 청구하기
✍️ 민법 제580조(하자의 담보책임):
- 임대인은 임차인에게 건물을 제공할 때, 사용에 적합한 상태를 보장할 의무가 있습니다.
- 이를 어긴 경우, 임대인은 손해를 배상해야 합니다.
📌 어떻게 청구할 수 있나요?
- 이미 투자한 공사비, 인테리어 비용 등의 손해 내용을 구체적으로 정리.
- 이 금액에 대한 배상을 계약 해지와 함께 요구.
4) 사기 또는 고의성이 의심된다면 형사 고소도 가능
🚨 형법 적용 가능성:
만약 건물주가 불법 증축 사실을 고의로 숨겼거나, 이를 이용해 임차인을 속였다면 이는 사기죄로 고소할 수도 있습니다.
💡 참고:
형사 고소는 민사 소송과 동시에 진행 가능하며, 사기죄로 건물주가 처벌받을 시 민사에서도 임차인에게 유리한 판결을 얻을 수 있습니다.
5) 법적 조치를 취해야 하는 경우, 구체적인 절차
- 건물주와 협상 시도
- 해결을 위해 먼저 건물주와의 분쟁을 협상.
- (예: 계약 해지와 동시에 이미 발생한 손해 일부 보상 요구 등.)
- 민사소송 절차 진행
- 협상이 실패하면 변호사나 법률 상담을 통해 계약 해지 및 손해배상 소송을 제기.
- 준비 서류: 계약서, 건축물대장, 증축 확인 문서, 공사 비용 영수증 등.
- 민사조정 신청
- 법원 조정을 통해 문제를 신속히 해결할 수 있는 절차를 병행.
4. 실제 판례: 임대차 계약 불이행과 손해배상 사례
📚 사례 1: 영업 허가 불가능한 상가, 임차인의 승소
- A씨는 불법 증축된 상가를 임대하며 건물주로부터 어떠한 고지도 받지 못함.
- 영업 허가가 불가 판정된 후 소송 제기, 기초 투자비와 임대 보증금 전액 반환 판결.
📚 사례 2: 건물주의 고의성이 입증된 경우
- B씨가 계약 전 건물주에게 건축물 관련 문제를 문의했으나, 건물주는 문제없다고 답변.
- 불법 증축 사실이 드러난 후, B씨는 형사 고소와 함께 민사소송 진행.
- 판결 결과: B씨가 요구한 계약 해지와 손해배상 금액 인정.
5. 상가 계약 전 꼭 확인해야 할 사항
🏢 상가 임대 전 필수 확인 리스트:
- 건축물대장과 실물 상태 비교
- 구청에서 건축물대장을 발급받아 실제 매장과의 일치 여부 확인.
- 위반 건축물 여부 체크
- 해당 건물이 불법 증축 또는 위법 건축물로 등재되어 있는지 검토.
- 특약 사항 추가:
- 계약서에 “임대 목적의 적법성 문제 발생 시 계약 해지 가능”이라는 특약 삽입.
6. 결론: 포기하지 말고 끝까지 대응하세요
불법 증축으로 인한 피해는 임대인의 책임입니다. 계약 해지와 손해배상 청구를 통해 투자한 자금을 돌려받는 것은 정당한 권리입니다. 법적 절차와 전문가의 도움을 통해 끝까지 대응하세요. 다음 번엔 철저한 준비로 같은 실수를 반복하지 않도록 해봅시다.
참고 사이트
- 국토교통부 건축물대장 조회: https://www.eum.go.kr
- 대법원 전자 민사소송 안내: https://ecfs.scourt.go.kr
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